{"id":3393,"date":"2025-10-21T21:25:48","date_gmt":"2025-10-21T21:25:48","guid":{"rendered":"https:\/\/globalsolidarity.live\/news\/?p=3393"},"modified":"2025-10-23T16:40:19","modified_gmt":"2025-10-23T16:40:19","slug":"plan-macro-de-peatonalizacion-mdq","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/globalsolidarity.live\/news\/business\/plan-macro-de-peatonalizacion-mdq\/","title":{"rendered":"PLAN MACRO DE PEATONALIZACI\u00d3N MDQ<\/strong>"},"content":{"rendered":"\n

Plazas Pueyrred\u00f3n \u2013 Dardo Rocha \u2013 Peralta Ramos + Ejes San Mart\u00edn, San Juan y Strobel<\/em><\/h2>\n\n\n\n
\n\n\n\n

1) Visi\u00f3n y objetivo<\/h2>\n\n\n\n
    \n
  • Conectar 3 plazas hist\u00f3ricas<\/strong> mediante un circuito peatonal continuo<\/strong> con shopping abierto lineal<\/strong> dentro de las manzanas (mid-block).<\/li>\n\n\n\n
  • Crear el macro-anillo comercial<\/strong> del centro\u2013sur, elevando flujo peatonal, estad\u00eda y valor inmobiliario<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
  • Aplicar sistema mixto<\/strong>: veredas muy anchas + calzada central lenta<\/strong> (20 km\/h), con pavimento \u00fanico<\/strong> (acera y calzada a un mismo nivel) para priorizar peat\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
    \n\n\n\n

    2) Alcance urbano<\/h2>\n\n\n\n
      \n
    • Tramo plazas<\/strong>: entre cada plaza hay 5 manzanas<\/strong>; se intervendr\u00e1n ambos frentes<\/strong> (N\/S o E\/O).<\/li>\n\n\n\n
    • Compra en bloque<\/strong>: en cada manzana se adquieren lotes con fondo 43,30 m<\/strong> a ambos lados para vaciar el interior<\/strong> y construir un paseo comercial lineal<\/strong> intermanzana (GLA a cielo abierto).<\/li>\n\n\n\n
    • Extensiones<\/strong>:\n
        \n
      • San Mart\u00edn<\/strong>: extender peatonal existente con el sistema mixto<\/strong> aplicado entre Irigoyen\u2013La Rioja, hasta San Juan<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
      • Strobel<\/strong>: peatonalizar Costa \u2192 Patagones<\/strong> con el mismo criterio (mixto + veredas Eternum).<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
        \n\n\n\n

        3) Concepto de dise\u00f1o<\/h2>\n\n\n\n

        3.1 Shopping abierto intermanzana (mid-block)<\/h3>\n\n\n\n
          \n
        • Accesos<\/strong> cada 80\u2013100 m desde las calles laterales.<\/li>\n\n\n\n
        • Patios<\/strong> cada 120\u2013150 m con \u00e1rboles, agua y grader\u00edas.<\/li>\n\n\n\n
        • Secci\u00f3n tipo<\/strong> del paseo interior: ancho 12\u201316 m (6\u20138 m paseo + 3\u20134 m frentes comerciales + 3\u20134 m servicios).<\/li>\n\n\n\n
        • Alturas<\/strong>: PB + 1 (galer\u00edas y cowork).<\/li>\n\n\n\n
        • Mix<\/strong>: 55% retail moda\/servicios, 30% F&B con terrazas, 10% cultura (talleres\/salas), 5% kids\/fitness.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          3.2 Calles exteriores (sistema mixto)<\/h3>\n\n\n\n
            \n
          • Calzada central<\/strong> 3,2\u20133,5 m (una v\u00eda, \u201czona 20\u201d).<\/li>\n\n\n\n
          • Bah\u00edas de servicio<\/strong> 2,4 m alternas (carga\/descarga + UBER\/TAXI con horarios).<\/li>\n\n\n\n
          • Veredas<\/strong> 6\u20138 m por lado (contin\u00faas, sin cord\u00f3n alto).<\/li>\n\n\n\n
          • Cruces a nivel<\/strong> cada 60\u201370 m (prioridad peat\u00f3n, bolardos desmontables).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            3.3 Materiales y energ\u00eda<\/h3>\n\n\n\n
              \n
            • Aceras<\/strong>: Baldosas Eternum<\/strong> (modulares, alta durabilidad).<\/li>\n\n\n\n
            • Calzada<\/strong>: Baldosas Ennergy modulares<\/strong> a mayor escala para reemplazar adoqu\u00edn<\/strong>, con ductos t\u00e9cnicos integrados (LED, fibra, pluviales).<\/li>\n\n\n\n
            • Iluminaci\u00f3n<\/strong>: columnas LED bicolor + tira LED en piso para lectura nocturna.<\/li>\n\n\n\n
            • Drenaje<\/strong>: cunetas ocultas + rejillas lineales; SUDS con alcorques drenantes.<\/li>\n\n\n\n
            • Arbolado<\/strong>: doble alineaci\u00f3n (caducifolias + perennes), especie local, copa alta.<\/li>\n\n\n\n
            • Mobiliario<\/strong>: bancos de hormig\u00f3n\/madera, bicicleteros, bebederos, t\u00f3tems wifi, t\u00f3tems SOS.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              3.4 Accesibilidad y operaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n
                \n
              • 100% accesible<\/strong> (rampas suaves, gu\u00edas podot\u00e1ctiles, cruces sin resaltes).<\/li>\n\n\n\n
              • Log\u00edstica<\/strong>: ventanas de carga\/descarga 6\u201310 h y 15\u201317 h (veh\u00edculos \u2264 3,5 t).<\/li>\n\n\n\n
              • Emergencias<\/strong>: bolardos abatibles, radios de giro y zonas de detenci\u00f3n se\u00f1alizadas.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                \n\n\n\n

                4) Fichas por tramo<\/h2>\n\n\n\n
                Tramo<\/th>Intervenci\u00f3n<\/th>Claves<\/th><\/tr><\/thead>
                Pueyrred\u00f3n \u2192 Dardo Rocha<\/strong><\/td>5 manzanas, shopping interior continuo en ambos lados<\/td>2 patios mayores (eventos), 1 mercado de productores<\/td><\/tr>
                Dardo Rocha \u2192 Peralta Ramos<\/strong><\/td>5 manzanas, continuidad de paseo<\/td>1 centro de oficios\/dise\u00f1o + bater\u00eda gastron\u00f3mica<\/td><\/tr>
                San Mart\u00edn (extensi\u00f3n)<\/strong><\/td>Mixto hasta San Juan<\/strong><\/td>veredas Eternum 8 m, calzada 3,2 m, LED rasante<\/td><\/tr>
                Strobel (Costa\u2192Patagones)<\/strong><\/td>Peatonal mixto completo<\/td>miradores, deck costero, arte p\u00fablico<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                \n\n\n\n

                5) Modelo de suelo y desarrollo<\/h2>\n\n\n\n

                5.1 Ensamble de tierra<\/h3>\n\n\n\n
                  \n
                • Compra en bloque<\/strong> por manzana (fideicomiso de suelo).<\/li>\n\n\n\n
                • Derechos de Superficie (30\u201350 a\u00f1os)<\/strong> para paseo interior y servidumbres de paso.<\/li>\n\n\n\n
                • Transferencia de Derechos de Construir (TDR)<\/strong>: compensar FOT perdido a lotes receptores fuera del anillo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                  5.2 Esquema PPP\u2013Privado<\/h3>\n\n\n\n
                    \n
                  • SPV<\/strong> (veh\u00edculo especial): Municipio + Consorcio Verde MDQ + Inversores.<\/li>\n\n\n\n
                  • Canon de uso p\u00fablico<\/strong> del paseo interior y exenciones arancelarias por obra de espacio p\u00fablico.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                    \n\n\n\n

                    6) Indicadores r\u00e1pidos (orden de magnitud)<\/h2>\n\n\n\n
                    Variable<\/th>Valor base<\/th><\/tr><\/thead>
                    Longitud total circuito plazas (2 tramos \u00d7 5 manzanas \u00d7 120 m)<\/td>~1.200 m por lado (2.400 m ambos)<\/td><\/tr>
                    GLA paseo interior (12\u201316 m ancho \u00d7 2.400 m)<\/td>28.800 \u2013 38.400 m\u00b2<\/strong><\/td><\/tr>
                    Frentes exteriores rehabilitados<\/td>~600\u2013750 m<\/td><\/tr>
                    Flujo peatonal proyectado (a\u00f1o 2)<\/td>+30\u201340%<\/strong> vs. base<\/td><\/tr>
                    Uplift valor suelo frentista<\/td>+18\u201330%<\/strong> (con obras completadas)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                    \n\n\n\n

                    7) CapEx, ingresos y ROI (estimaci\u00f3n)<\/h2>\n\n\n\n

                    7.1 Inversi\u00f3n (USD millones)<\/h3>\n\n\n\n
                    Concepto<\/th>Rango<\/th><\/tr><\/thead>
                    Ensamble de tierra (partial buy-outs + servidumbres)<\/td>22 \u2013 28<\/td><\/tr>
                    Paseo interior (obra gris\/arquitectura)<\/td>24 \u2013 30<\/td><\/tr>
                    Espacio p\u00fablico exterior (mixto + energ\u00eda + arbolado)<\/td>12 \u2013 16<\/td><\/tr>
                    Se\u00f1al\u00e9tica, arte, smart-city, control<\/td>3 \u2013 4<\/td><\/tr>
                    Gesti\u00f3n, proyectos, contingencias (10%)<\/td>6 \u2013 8<\/td><\/tr>
                    CapEx total aprox.<\/strong><\/td>67 \u2013 86<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

                    7.2 Ingresos estabilizados (A\u00f1o 3, USD M\/a\u00f1o)<\/h3>\n\n\n\n
                    Fuente<\/th>Monto<\/th><\/tr><\/thead>
                    Alquileres paseo interior (GLA utilizable 65%, renta media USD 18\u201324\/m\u00b2\/mes)<\/td>27.000 m\u00b2 eq. \u2192 6,0 \u2013 7,8<\/strong><\/td><\/tr>
                    F&B + terrazas (royalty 3\u20135% ventas)<\/td>0,9 \u2013 1,3<\/strong><\/td><\/tr>
                    Eventos\/ferias\/mercado<\/td>0,3 \u2013 0,5<\/strong><\/td><\/tr>
                    Publicidad y naming del circuito<\/td>0,2 \u2013 0,3<\/strong><\/td><\/tr>
                    Ingresos brutos<\/strong><\/td>7,4 \u2013 9,9<\/strong><\/td><\/tr>
                    OPEX (38\u201342%)<\/td>\u22122,8 \u2013 \u22124,2<\/strong><\/td><\/tr>
                    NOI<\/strong><\/td>4,6 \u2013 5,7<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

                    Cap rate impl\u00edcito<\/strong>: 5,3\u20138,5% (mejora con fondeo verde y exenciones).
                    IRR proyecto 10 a\u00f1os (sin deuda)<\/strong>: 11\u201314%<\/strong>.
                    IRR equity apalancado (LTV 55\u201360%)<\/strong>: 15\u201319%<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                    \n\n\n\n

                    8) Fases y cronograma<\/h2>\n\n\n\n
                    Fase<\/th>Meses<\/th>Resultado<\/th><\/tr><\/thead>
                    0. Marco y SPV<\/strong><\/td>0\u20133<\/td>Convenios, lineamientos, mapa de manzanas<\/td><\/tr>
                    1. Ensamble suelo<\/strong><\/td>4\u201312<\/td>Contratos, servidumbres, TDR<\/td><\/tr>
                    2. Proyecto & EIA<\/strong><\/td>6\u201310<\/td>Ejecutivo BIM + licencias<\/td><\/tr>
                    3. Obra piloto<\/strong> (1 manzana + 2 calles)<\/td>11\u201318<\/td>Validaci\u00f3n + ocupaci\u00f3n 80%<\/td><\/tr>
                    4. Escalado<\/strong> (resto de tramos)<\/td>18\u201336<\/td>70% circuito operativo<\/td><\/tr>
                    5. Finalizaci\u00f3n<\/strong><\/td>36\u201342<\/td>95% ocupaci\u00f3n + activaci\u00f3n anual<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                    \n\n\n\n

                    9) Gesti\u00f3n de tr\u00e1nsito y log\u00edstica<\/h2>\n\n\n\n
                      \n
                    • Zona 20<\/strong> (calle a una v\u00eda, prioridad peat\u00f3n, c\u00e1maras + radar).<\/li>\n\n\n\n
                    • Micro-hubs log\u00edsticos<\/strong> en esquinas (motos\/bicis y vans el\u00e9ctricas).<\/li>\n\n\n\n
                    • Estacionamientos perimetrales<\/strong> con se\u00f1alizaci\u00f3n de aforo.<\/li>\n\n\n\n
                    • Plan de emergencia<\/strong> (ingreso ambulancias y bomberos con bolardos abatibles).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                      \n\n\n\n

                      10) Branding y programa<\/h2>\n\n\n\n
                        \n
                      • Marca del circuito: \u201cTri-Plazas MDQ\u201d<\/strong> + sub-marcas por tramo.<\/li>\n\n\n\n
                      • Calendario<\/strong>: 52 semanas\/52 eventos (ferias, jazz, food, dise\u00f1o).<\/li>\n\n\n\n
                      • Arte p\u00fablico<\/strong>: convocatorias anuales; piezas con QR (historia de barrio).<\/li>\n\n\n\n
                      • Tecnolog\u00eda<\/strong>: wifi p\u00fablico, beacons, conteo peatonal, mapa de locales.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                        \n\n\n\n

                        11) Riesgos y mitigaci\u00f3n<\/h2>\n\n\n\n
                        Riesgo<\/th>Mitigaci\u00f3n<\/th><\/tr><\/thead>
                        Ensamble de suelo complejo<\/td>Fideicomiso de suelo + ofertas de canje m\u00b2 futuro<\/td><\/tr>
                        Conflicto log\u00edstica\/comerciantes<\/td>Ventanas horarias + micro-hubs + comunicaci\u00f3n<\/td><\/tr>
                        Costos de obra<\/td>GMP con contratista + contingencia 10%<\/td><\/tr>
                        Estacionalidad<\/td>Programaci\u00f3n 4 estaciones + calor\u00edas urbanas (lamparas IR)<\/td><\/tr>
                        Mantenimiento<\/td>Canon + naming + fondo de O&M (8% ingresos)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                        \n\n\n\n

                        12) Dec\u00e1logo de dise\u00f1o (s\u00edntesis operativa)<\/h2>\n\n\n\n
                          \n
                        1. Peat\u00f3n primero<\/strong> (piso continuo, lectura clara).<\/li>\n\n\n\n
                        2. Mixto inteligente<\/strong> (calzada angosta y lenta).<\/li>\n\n\n\n
                        3. Sombras y \u00e1rboles<\/strong> antes que esculturas.<\/li>\n\n\n\n
                        4. Cada 100 m, un motivo<\/strong> (patio, fuente, juego, arte).<\/li>\n\n\n\n
                        5. Locales en esquina activados<\/strong> (doble frente).<\/li>\n\n\n\n
                        6. Luz c\u00e1lida<\/strong> (2700\u20133000K) + LED rasante.<\/li>\n\n\n\n
                        7. Drenaje visible<\/strong> (rejilla lineal, f\u00e1cil mantenimiento).<\/li>\n\n\n\n
                        8. Accesibilidad real<\/strong> (sin resaltes; podot\u00e1ctil).<\/li>\n\n\n\n
                        9. Energ\u00eda integrada<\/strong> (Ennergy modulares con ductos).<\/li>\n\n\n\n
                        10. Medici\u00f3n de impacto<\/strong> (conteo, ventas, aforo, seguridad).<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n
                          \n\n\n\n

                          Cierre<\/h3>\n\n\n\n

                          Este plan coser\u00e1<\/strong> las tres plazas con un shopping lineal<\/strong> de escala humana y un sistema peatonal mixto<\/strong> sobre San Mart\u00edn, San Juan y Strobel<\/strong>.
                          El macro-circuito comercial<\/strong> resultante sube el valor de todas las propiedades, ordena el tr\u00e1nsito, y convierte al centro de MDQ en referente caminable del Atl\u00e1ntico Sur<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                          \n\n\n\n

                          MASTER PLAN MAR DEL PLATA 2040<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

                          Capital Atl\u00e1ntica del Cono Sur \u2013 Dossier para Inversores Internacionales<\/em><\/h3>\n\n\n\n

                          Autor:<\/strong> Arq. Roberto Guillermo Gomes (EcoBuddha Maitreya)
                          Instituci\u00f3n:<\/strong> SpaceArch Solutions \u2013 Maitreya MacroMedia Corp.
                          Sedes globales:<\/strong> Miami \u00b7 Nueva York \u00b7 Dub\u00e1i \u00b7 Buenos Aires \u00b7 Mar del Plata<\/p>\n\n\n\n

                          \n\n\n\n

                          \ud83c\udf0d Visi\u00f3n Global<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                          El Master Plan Mar del Plata 2040<\/strong> redefine la identidad econ\u00f3mica, urbana y cultural de la ciudad, integrando arquitectura, tecnolog\u00eda, turismo, y sostenibilidad bajo un mismo paradigma:
                          Mar del Plata, la nueva Dub\u00e1i del Cono Sur.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                          El proyecto surge de una visi\u00f3n estrat\u00e9gica del Arq. Roberto Guillermo Gomes<\/strong>, quien, inspirado por la nostalgia de su madre al recordar las grandes tiendas de Buenos Aires \u2014como Harrods o Gath & Chaves\u2014, decidi\u00f3 restaurar el alma comercial y cultural de las ciudades atl\u00e1nticas<\/strong> mediante una reingenier\u00eda urbana de escala mundial.<\/p>\n\n\n\n

                          \n

                          \u201cNo estamos so\u00f1ando con el futuro; lo estamos construyendo con visi\u00f3n, coraje y capital intensivo.\u201d
                          \u2014 Arq. R.G. Gomes<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                          \n\n\n\n

                          \ud83c\udfd9\ufe0f Estructura del Plan Maestro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                          El Plan se articula en cuatro polos de desarrollo convergentes<\/strong>, integrados por corredores peatonales, shopping abiertos, ejes costeros y hubs de innovaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n

                          1. Eje Tri-Plazas Peatonal (Pueyrred\u00f3n\u2013Dardo Rocha\u2013Peralta Ramos)<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                            \n
                          • Shopping intermanzana lineal (GLA 38.000 m\u00b2) con patios culturales y espacios verdes.<\/li>\n\n\n\n
                          • Extensi\u00f3n de peatonales San Mart\u00edn y San Juan con baldosas Eternum y Ennergy modulares<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
                          • Conectividad total para peatones, bicicletas y veh\u00edculos el\u00e9ctricos.<\/li>\n\n\n\n
                          • Plusval\u00eda proyectada: +25% promedio en valor de suelo<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                            2. Puerto N\u00e1utico y Waterfront District<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                              \n
                            • Reubicaci\u00f3n del Club N\u00e1utico al nuevo enclave frente a Diagonal Alberdi y Paseo Gal\u00edndez.<\/li>\n\n\n\n
                            • Desarrollo de marina internacional con 450 amarres y paseo gastron\u00f3mico sobre el espejo de agua.<\/li>\n\n\n\n
                            • Inversi\u00f3n base: USD 80 millones<\/strong>, ROI proyectado 13\u201316% anual<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
                            • Integraci\u00f3n con el Plan Maestro Portuario y terrenos liberados de la Base Naval para proyectos de capital intensivo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                              3. Eje Varese \u2013 Museum \u2013 Playa Interactiva<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                                \n
                              • Integraci\u00f3n del MUSEUM con Paseo Gal\u00edndez mediante rampas, escaleras y ascensor hidr\u00e1ulico inclusivo.<\/li>\n\n\n\n
                              • Red marina segura que permite interacci\u00f3n de ba\u00f1istas con delfines<\/strong> dentro de un per\u00edmetro ecol\u00f3gico.<\/li>\n\n\n\n
                              • Conexi\u00f3n directa con franquicias Space Seafood<\/strong> y red de ocio y ciencia marina.<\/li>\n\n\n\n
                              • Colaboraci\u00f3n proyectada con Aquarium Zona Faro<\/strong> para log\u00edstica animal y bioeducativa.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                                4. Distrito Urbano MDQ Green City Developer<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                                  \n
                                • Red de franquicias urbanas bajo el sello MDQ Green City Developer<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
                                • Integraci\u00f3n de arquitectos, constructores y desarrolladores ESG en un Consorcio Verde local<\/strong>.<\/li>\n\n\n\n
                                • Modelos PPP (p\u00fablico\u2013privado) para proyectos urbanos de media y alta densidad.<\/li>\n\n\n\n
                                • Acceso a financiamiento verde internacional con garant\u00edas de rentabilidad sostenida.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                                  \n\n\n\n

                                  \ud83d\udca1 Objetivos Estrat\u00e9gicos<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
                                  Eje<\/th>Meta<\/th>Plazo<\/th><\/tr><\/thead>
                                  Revalorizaci\u00f3n urbana<\/td>+30% valor inmobiliario en ejes comerciales clave<\/td>36 meses<\/td><\/tr>
                                  Inserci\u00f3n global<\/td>Mar del Plata sede de congresos y ferias internacionales<\/td>48 meses<\/td><\/tr>
                                  Descarbonizaci\u00f3n<\/td>50% reducci\u00f3n de huella de carbono urbana<\/td>2030<\/td><\/tr>
                                  Empleo directo<\/td>120.000 empleos en construcci\u00f3n, servicios y retail<\/td>5 a\u00f1os<\/td><\/tr>
                                  Atracci\u00f3n de marcas<\/td>Ingreso de Dior, Herm\u00e8s, Tesla, Apple, Zara Global<\/td>24\u201336 meses<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                                  \n\n\n\n

                                  \ud83d\udcb0 Modelo de Inversi\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                  Estructura financiera<\/h3>\n\n\n\n
                                    \n
                                  • SPV Internacional (Mar del Plata Capital 2040 LLC)<\/strong>
                                    Socios: Municipio + SpaceArch Solutions + Inversores institucionales + Fondos ESG.<\/li>\n\n\n\n
                                  • CapEx Total<\/strong>: USD 1.250 millones<\/strong> (por fases de 3 a 5 a\u00f1os).<\/li>\n\n\n\n
                                  • IRR consolidado<\/strong>: 15\u201319%.<\/li>\n\n\n\n
                                  • Payback estimado<\/strong>: 6,2 a\u00f1os.<\/li>\n\n\n\n
                                  • Ocupaci\u00f3n comercial estabilizada (GLA total 250.000 m\u00b2)<\/strong>: 94%.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                                    Fuentes de financiamiento<\/h3>\n\n\n\n
                                      \n
                                    • Fondos ESG globales.<\/li>\n\n\n\n
                                    • Capital privado de real estate (Miami\u2013NY\u2013Dubai).<\/li>\n\n\n\n
                                    • Inversi\u00f3n soberana asociada a desarrollo costero (EUA, EAU).<\/li>\n\n\n\n
                                    • Emisi\u00f3n de Bonos Verdes MDQ 2040<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                                      \n\n\n\n

                                      \u2699\ufe0f Ventajas Competitivas<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                      1. Ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                                        \n
                                      • Puerto de aguas profundas, corredor Atl\u00e1ntico, conexi\u00f3n directa con Brasil, \u00c1frica y Europa.<\/li>\n\n\n\n
                                      • Infraestructura log\u00edstica y energ\u00e9tica en expansi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                                        2. Capital humano y cultural<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                                          \n
                                        • Ecosistema de universidades, innovaci\u00f3n y turismo sustentable.<\/li>\n\n\n\n
                                        • Tradici\u00f3n arquitect\u00f3nica y art\u00edstica \u00fanica en la regi\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

                                          3. Pol\u00edtica fiscal favorable<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
                                            \n
                                          • Incentivos de radicaci\u00f3n empresarial (reducci\u00f3n de 50% en tasas municipales por 10 a\u00f1os).<\/li>\n\n\n\n
                                          • R\u00e9gimen PPP-ESG con deducci\u00f3n fiscal internacional certificada.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                                            \n\n\n\n

                                            \ud83c\udf31 Sustentabilidad e Impacto Social<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                            El Master Plan MDQ 2040<\/strong> integra los principios de la Agenda 2030 de la ONU<\/strong>, garantizando impacto positivo en:<\/p>\n\n\n\n

                                              \n
                                            • Reducci\u00f3n de emisiones urbanas y huella h\u00eddrica.<\/li>\n\n\n\n
                                            • Reciclaje del 90% de residuos de obra y materiales.<\/li>\n\n\n\n
                                            • Generaci\u00f3n de energ\u00eda limpia por sistemas modulares Ennergy.<\/li>\n\n\n\n
                                            • Programas de inclusi\u00f3n laboral para j\u00f3venes, mujeres y cooperativas locales.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
                                              \n

                                              \u201cNo solo levantamos edificios; reconstruimos el alma social de una ciudad entera.\u201d
                                              \u2014 R.G. Gomes<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              \ud83d\udcc8 Proyecci\u00f3n Financiera Resumida<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
                                              Concepto<\/th>Inversi\u00f3n (USD M)<\/th>ROI estimado<\/th>IRR anual<\/th><\/tr><\/thead>
                                              Eje Tri-Plazas<\/td>280<\/td>11\u201313%<\/td>15%<\/td><\/tr>
                                              Waterfront District<\/td>380<\/td>13\u201316%<\/td>17%<\/td><\/tr>
                                              Shopping Varese\u2013Museum<\/td>180<\/td>10\u201312%<\/td>14%<\/td><\/tr>
                                              MDQ Green City Developer<\/td>410<\/td>14\u201317%<\/td>19%<\/td><\/tr>
                                              Total consolidado<\/strong><\/td>1.250<\/strong><\/td>12\u201315%<\/strong><\/td>16\u201318%<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                                              \n\n\n\n

                                              \ud83c\udfd7\ufe0f Estrategia de Implementaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
                                              Fase<\/th>Plazo<\/th>Objetivo<\/th><\/tr><\/thead>
                                              I. Lanzamiento (0\u20136 meses)<\/strong><\/td>Formaci\u00f3n SPV y fondos de garant\u00eda<\/td>Capitalizaci\u00f3n inicial y marco legal<\/td><\/tr>
                                              II. Desarrollo (6\u201324 meses)<\/strong><\/td>Ejecuci\u00f3n obras Eje Tri-Plazas + Waterfront Piloto<\/td>120.000 m\u00b2 entregados<\/td><\/tr>
                                              III. Expansi\u00f3n (24\u201348 meses)<\/strong><\/td>Varese\u2013Museum + Distritos Costeros<\/td>80% inversi\u00f3n desplegada<\/td><\/tr>
                                              IV. Consolidaci\u00f3n (48\u201360 meses)<\/strong><\/td>Instalaci\u00f3n de marcas globales + ferias internacionales<\/td>Retorno neto proyectado: 1,6x equity<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n
                                              \n\n\n\n

                                              \u2728 Declaraci\u00f3n de Prop\u00f3sito<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              Este proyecto no es una utop\u00eda; es una estrategia de civilizaci\u00f3n aplicada a una ciudad.<\/strong>
                                              Mar del Plata no volver\u00e1 a ser una postal del pasado, sino el laboratorio vivo del futuro urbano latinoamericano<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                                              \n

                                              \u201cDonde la nostalgia ve ruinas, la visi\u00f3n ve cimientos.\u201d
                                              \u2014 Arq. Roberto Guillermo Gomes<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              ANEXO EDITORIAL \u2013 VISI\u00d3N FUNDACIONAL DEL ARQ. ROBERTO GUILLERMO GOMES<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

                                              Mar del Plata, capital de vanguardia del Cono Sur<\/em><\/h3>\n\n\n\n
                                              \n\n\n\n

                                              El Arq. Roberto Guillermo Gomes<\/strong>, autor del Plan Maestro de Revalorizaci\u00f3n Urbana y Portuaria de Mar del Plata<\/strong>, concibe este proceso no solo como una operaci\u00f3n t\u00e9cnica y econ\u00f3mica, sino como una restituci\u00f3n simb\u00f3lica de identidad<\/strong>.
                                              Su madre \u2014testigo de una Buenos Aires que alguna vez fue faro continental\u2014 le repet\u00eda con nostalgia que las grandes tiendas de la calle San Mart\u00edn y del microcentro, como Harrods<\/strong>, se hab\u00edan marchado, dejando tras de s\u00ed un vac\u00edo que la modernidad nunca logr\u00f3 llenar.<\/p>\n\n\n\n

                                              \n

                                              \u201cNo se trata de traer de vuelta el pasado \u2014dec\u00eda RGG\u2014 sino de construir un futuro que aprenda del esplendor perdido<\/strong>, sin repetir sus errores.\u201d<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              1. Recuperar la escala del alma urbana<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              El proyecto de peatonalizaci\u00f3n expandida<\/strong> y shopping intermanzana<\/strong> busca recuperar el magnetismo comercial, cultural y social<\/strong> que hist\u00f3ricamente defini\u00f3 a las ciudades del Atl\u00e1ntico Sur.
                                              Mar del Plata vuelve a ser referente urbano y regional<\/strong>, pero esta vez desde una visi\u00f3n verde, digital e inclusiva<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                                              Cada tramo del nuevo eje peatonal, cada patio, cada galer\u00eda a cielo abierto, es una pieza de identidad colectiva reconstruida<\/strong>:
                                              una arquitectura que respira, integra y seduce a las grandes marcas internacionales sin perder su esencia local.<\/p>\n\n\n\n

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                                              2. Internacionalizaci\u00f3n de Mar del Plata<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              El Plan Maestro del Puerto de Mar del Plata<\/strong>, junto con su capital alterna en Nueva York, Miami y Dub\u00e1i<\/strong>, conforma una red global de inversi\u00f3n, tecnolog\u00eda y cultura urbana.
                                              No se trata de un simple reposicionamiento comercial, sino de un salto civilizatorio planificado<\/strong>: una nueva manera de pensar la ciudad, donde la econom\u00eda del dise\u00f1o, la hospitalidad y la inteligencia artificial<\/strong> convergen en un solo ecosistema.<\/p>\n\n\n\n

                                              Mar del Plata dejar\u00e1 de competir por turismo estacional y pasar\u00e1 a liderar la nueva econom\u00eda urbana del Cono Sur<\/strong>, como \u201cla Dub\u00e1i Atl\u00e1ntica\u201d<\/strong>, epicentro de inversi\u00f3n y estilo de vida sostenible.<\/p>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              3. Las grandes marcas regresan al sur<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              El proyecto propone un reingreso selectivo de las grandes casas de moda y dise\u00f1o internacional<\/strong> \u2014Dior, Herm\u00e8s, Chanel, Apple, Tesla, entre otras\u2014 a trav\u00e9s del modelo de showrooms culturales<\/strong> y flagships h\u00edbridos<\/strong> dentro del eje San Mart\u00edn\u2013San Juan y el futuro MDQ Waterfront District<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                                              Estas marcas no llegan a un shopping, sino a una narrativa de ciudad renovada<\/strong>, donde cada local, cada fachada y cada baldosa Eternum cuentan una historia de transformaci\u00f3n.
                                              Mar del Plata deja de vender espacio: vende experiencia y pertenencia global.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              4. Visi\u00f3n, coraje y capital intensivo<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
                                              \n

                                              \u201cLa esperanza no construye el futuro; lo construyen la visi\u00f3n, el coraje y el capital dispuesto a invertir en esa visi\u00f3n.\u201d
                                              \u2014 Arq. R.G. Gomes (EcoBuddha Maitreya)<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                                              As\u00ed define RGG el momento hist\u00f3rico actual: un punto de inflexi\u00f3n entre decadencia y renacimiento.<\/strong>
                                              El modelo propuesto \u2014integrando inversi\u00f3n privada, fondos verdes y participaci\u00f3n ciudadana\u2014 consolida una nueva clase de ciudad autosostenible<\/strong>, capaz de generar riqueza, empleo y prestigio internacional desde sus propios cimientos.<\/p>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              5. Declaraci\u00f3n final<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              El Master Plan MDQ 2040<\/strong> no es un sue\u00f1o.
                                              Es un futuro concreto en ejecuci\u00f3n<\/strong>, respaldado por una l\u00f3gica financiera precisa y una arquitectura emocionalmente inteligente.
                                              Donde antes hubo abandono, ahora habr\u00e1 arte, econom\u00eda y sentido.
                                              Y donde antes hubo distancia con el mundo, ahora habr\u00e1 una ciudad global abierta al oc\u00e9ano y al futuro<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

                                              \n

                                              \u201cMar del Plata vuelve a mirar al mar, y el mundo vuelve a mirar a Mar del Plata.\u201d<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n

                                              \n\n\n\n

                                              PLANO MAESTRO URBANO 1:2000 \u2013 CIRCUITO PEATONAL TRI-PLAZAS MDQ<\/strong><\/h1>\n\n\n\n

                                              Extensi\u00f3n de Peatonales y Shopping Intermanzana \u2013 Pueyrred\u00f3n \u00b7 Dardo Rocha \u00b7 Peralta Ramos<\/em><\/h3>\n\n\n\n
                                              \n\n\n\n

                                              1. Estructura general del plano maestro<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                                              Escala 1:2000<\/strong> \u2013 Plano base urbano\u2013comercial con definici\u00f3n de ejes, patios y tipolog\u00edas edilicias.<\/p>\n\n\n\n