Arquitectura + IA + Robótica + Telecom Óptica para reducir costos edilicios y crear una nueva economía urbana
1) Concepto central (definición rigurosa)
Domus es un sistema operativo edilicio: transforma edificios de propiedad horizontal en organismos urbanos inteligentes capaces de autogestionar mantenimiento, seguridad, administración y servicios de consumo, mediante:
- Nodo local de cómputo/IA (Domus Node)
- Robótica de servicios (D-Host / D-Maint)
- Red interna óptica + IoT
- Conectividad externa multi-canal (fibra / sat / óptica)
- Marketplace/abastecimiento integrado (GreenBox/GreenPack)
Domus no es “domótica”.
Es reingeniería operativa + económica del edificio: reduce costos, estabiliza la operación y crea flujos recurrentes.
2) El problema que Domus resuelve (ingeniería económica)
En edificios PH, el gasto se concentra en:
- portería / seguridad / recepción
- mantenimiento reactivo
- administración + fricción operativa
- ineficiencia energética y de compras
- falta de trazabilidad (tiempos, costos, consumos)
El edificio es una micro-empresa con costos fijos altos y baja inteligencia operativa. Domus lo convierte en una micro-infraestructura automatizada.
3) Propuesta de valor (en 3 capas)
A) Ahorro “duro” (OPEX)
- reemplazo parcial o total de funciones humanas repetitivas (portería/guardia/recepción)
- mantenimiento predictivo (menos fallas caras)
- administración digital y cobranzas automáticas
B) Mejora “dura” (CAPEX / valor inmueble)
- modernización de infraestructura de conectividad y control
- mejora de seguridad, continuidad de servicios, certificaciones
- revalorización inmobiliaria por upgrade tecnológico (tu rango +25% a +40% es defendible como objetivo, pero debe presentarse como rango sujeto a mercado)
C) Nuevos flujos (ingreso recurrente)
- comisiones por consumo y servicios (GreenBox/GreenPack)
- servicios premium (seguridad avanzada, seguros, energía, mantenimiento extendido)
- datos/telemetría anonimizada para eficiencia (solo si el marco legal lo permite)
4) Arquitectura técnica (mínima viable y escalable)
4.1 Domus Node (servidor local)
Rol: cerebro local del edificio.
- gestión de tickets y órdenes
- mantenimiento predictivo
- control IoT (ascensores, bombas, iluminación, accesos)
- administración: expensas, morosidad, proveedores
- interfaz residente (DomusApp)
Regla técnica: “local-first”: lo crítico funciona local, la nube sincroniza.
4.2 Red interna (fibra + backbone)
- fibra vertical / horizontal según tipología
- segmentación de redes: residentes / IoT / operación / seguridad
4.3 Robótica (2 unidades como estándar industrial)
Aquí conviene normalizar: en tu texto aparece “1 androide por edificio” y luego “2 androides por edificio”. Para operación real, el estándar defendible es:
- D-Host (front-of-house): accesos, paquetería, recepción, rondas, video-intercom, eventos
- D-Maint (back-of-house): mantenimiento preventivo/correctivo, chequeos, tareas técnicas
Si querés venderlo fuerte: “1 opcional / 2 recomendado”, pero el modelo económico debe basarse en 2 para prometer 60–70% de reducción sin quedar flojo.
4.4 Conectividad externa
- Multi-link: fibra urbana + respaldo satelital + canales ópticos (cuando aplique)
- Seguridad: cifrado extremo a extremo + hardening IoT
4.5 GreenBox / GreenPack (abastecimiento)
- compras recurrentes y programables (alimentos/limpieza)
- logística JIT (just-in-time)
- comisión baja (1–3%) pero sobre flujo grande
5) Corrección de números y coherencia económica (muy importante)
(i) Robots por edificio
- Antes: 1 robot
- Después: 2 robots
✅ Solución: 2 como estándar, 1 como “starter”.
(ii) Cantidad de edificios por ciudad / MDQ
✅ “MDQ: rango 10k–15k PH según criterio de conteo (torres/consorcios/unidades edilicias)”
- o fijar una sola cifra oficial para el deck.
(iii) Costos por edificio
- tabla base: USD 62.510
- piloto Jujuy: USD 85–95k
✅ Solución: convertirlo en dos paquetes: - Domus Core (USD ~60–70k): fibra + nodo + IoT básico + 1 robot
- Domus Full (USD ~85–110k): + 2 robots + sensores + redundancias + mejor backbone + puesta a punto
Esto “explica” el piloto más caro: es un full demonstrator con redundancias y setup.
Nota técnica sobre “Wi-Fi automation USD 10”
Eso debe presentarse como “licenciamiento por edificio” o “configuración por unidad”
6) Modelo de retorno (unit economics)
6.1 Fuentes de retorno por edificio
- Ahorro OPEX (portería + admin + fallas)
- Ingresos recurrentes (comisiones + servicios)
- Revalorización (opcional, no usar para pagar deuda; usar como upside)
6.2 Regla de viabilidad (umbral)
Un edificio adopta Domus si:(Ahorro mensual+Ingreso recurrente)≥(Cuota de repago+OPEX Domus)
O sea: se paga solo con el ahorro + flujo.
6.3 KPI financiero
- Ahorro mensual por unidad (no solo por edificio)
- Payback (meses)
- NPS / adopción de DomusApp
- OTIF (entregas GreenBox a tiempo)
- MTTR (tiempo medio de reparación)
7) Fases de activación (normalizadas)
Fase 1 – MDQ (Piloto operativo)
- 1 edificio demostrador “Full”
- 10 edificios “Core”
- tablero público de resultados (ahorro, incidentes, satisfacción)
Fase 2 – Cluster urbano
- 100 edificios
- logística JIT madura
- soporte técnico 24/7 (NOC/SOC)
Fase 3 – Escala ciudad
- licencias + partners + franquicia técnica
- fábrica/ensamble (si corresponde)
Fase 4 – LATAM / Global
- estándares + certificaciones + playbooks
- financiamiento estructurado con bancos
8) Marco legal y regulatorio
Domus toca tres áreas sensibles:
- datos personales
- seguridad física
- responsabilidad civil por fallas
El lenguaje institucional correcto es:
- privacidad “opt-in”
- minimización de datos
- anonimización para analítica
- auditorías de ciberseguridad
- seguros y cláusulas de responsabilidad
- cumplimiento por jurisdicción (no prometer “global” sin modular)
9) Modelo comercial
Producto
- Domus Core / Domus Full
Cliente pagador
- consorcio / administración / developer / municipio (según caso)
Modalidad
- venta + mantenimiento
- leasing (ideal para acelerar)
- “shared savings” (Domus cobra un % del ahorro por X meses)
- revenue share de GreenBox
El modelo “shared savings” es clave porque convierte Domus en no-CAPEX para el consorcio: acelera adopción brutal.
10) Partners subcontratados estratégicos
- Microsoft (nube híbrida / backoffice)
- NVIDIA (edge compute / inferencia)
- Google (servicios / mapas / IA complementaria)
- Apple (interfaces / ecosistema)
- OpenAI (IA conversacional / orquestación)
- Starlink (backup conectividad)
- SpaceX (infra y logística)
- Hanson Robotics (diseño robótico)
11) Versión “civilizatoria” sin perder credibilidad
- Domus es una capa dentro de SpaceArch: la capa “edificio = nodo urbano”.
- Cuando escale, crea una malla urbana de edificios-nodo.
- Esa malla habilita eficiencia energética, logística, consumo, y eventualmente integración financiera/redistributiva.
Es “OS urbano por capas”, no “reemplazo mágico de todo”.
DOMUS MDQ – Piloto Cluster +10 Edificios
Reingeniería inteligente de PH: reducción OPEX + servicios + economía edilicia digital
1) Concepto (definición operativa)
El piloto Domus no es “poner domótica”: es convertir edificios en nodos urbanos inteligentes con tres outputs verificables:
- Ahorro duro en expensas (OPEX) por automatización y mantenimiento predictivo
- Mejora de continuidad/seguridad/servicios (calidad operativa medible)
- Flujos recurrentes por servicios (mantenimiento, logística, GreenBox/GreenPack, etc.)
Objetivo del piloto: probar unit economics, operación 24/7 y capacidad de réplica (playbook + contrato + KPIs).
2) Alcance del piloto (qué entra y qué no)
Entra (MVP realista)
- 10 a 15 edificios (recomendado: 12 para promediar tipologías)
- Nodo Domus por edificio (edge/local-first)
- Red interna segmentada (residentes / IoT / operación)
- Kit de IoT mínimo: accesos, cámaras, sensores críticos, tableros eléctricos/ascensores (según edificio)
- Automatización administrativa básica (tickets, proveedores, cobranzas, comunicaciones)
- GreenBox/GreenPack en modo piloto (1–2 proveedores, canasta acotada)
No entra (para no “romper” el piloto)
- prometer “LaserSat obligatorio” (se deja como capa opcional futura)
- prometer “absorber 50–80% del PIB” en pitch técnico (eso se guarda para visión macro)
- reemplazo total inmediato de toda portería humana en todos los edificios (se hace por gradiente)
3) Producto del piloto: dos paquetes (coherencia económica)
Para evitar objeciones y explicar variaciones de costos:
A) Domus Core (piloto estándar)
- Nodo + IA operativa
- Red interna + segmentación
- IoT esencial (accesos + alertas + activos críticos)
- App/portal consorcio (tickets/expensas/comunicación)
- Integración proveedores (mantenimiento + compras)
- Robótica: 0–1 unidad opcional (según edificio)
CAPEX objetivo: USD ~60k–80k por edificio (rango por tipología y estado)
B) Domus Full (2–3 edificios “showcase”)
- Todo lo Core
- Sensórica más profunda (energía/agua/ascensores)
- Redundancias (backup conectividad)
- 2 robots recomendados: D-Host + D-Maint (cuando aplique)
- SOP de seguridad y continuidad
CAPEX objetivo: USD ~90k–130k por edificio
Piloto recomendado: 10 edificios Core + 2 edificios Full.
Te da “masa crítica” + “efecto showroom”.
4) Ecuación económica (unit economics) – la regla de adopción
Un consorcio adopta Domus si:(Ahorro mensual verificable+Ingreso recurrente)≥Cuota de servicio/repago
Fuentes de ahorro “duro”
- menor gasto de portería/seguridad (total o parcial)
- reducción de emergencias (mantenimiento predictivo)
- menor fricción administrativa (tiempo/proveedores/morosidad)
- eficiencia energética y de consumos comunes (si se integra)
Fuentes de ingreso recurrente (suaves pero escalables)
- fee mensual Domus (SaaS + soporte)
- mantenimiento como servicio (SLA)
- comisión baja por canastas GreenBox/servicios domiciliarios
- upgrades (seguridad premium / energy monitoring / seguros)
KPI financiero clave del piloto:
- ahorro mensual por unidad funcional (no solo por edificio)
- payback (meses) en cada tipología
5) Arquitectura técnica mínima (para que funcione “en serio”)
5.1 Local-first + nube sincronizada
- el edificio opera aun con internet degradado
- la nube consolida reporting, updates y analítica
5.2 Segmentación de red (obligatorio)
- red residentes
- red IoT
- red operaciones Domus
- red seguridad
5.3 Seguridad y auditoría técnica
- hardening IoT
- logs de auditoría
- backups
- SOC/NOC básico (aunque sea tercerizado)
6) Operación del piloto (cómo se ejecuta sin caos)
Equipo mínimo (realista)
- 1 PM de despliegue
- 2 técnicos redes/fibra
- 1 técnico IoT/seguridad
- 1 operador soporte (mesa de ayuda)
- 1 responsable de proveedores (mantenimiento/logística)
- 1 auditor interno de métricas (KPI/finanzas)
Si querés velocidad: plantel chico + procesos estrictos + checklist por edificio.
7) Roadmap 0–180 días (cluster +10)
0–30 días: Selección + contratos + relevamientos
- elegir edificios por tipología (alto/bajo, viejo/nuevo, con/sin portería)
- baseline: expensas, costos, incidentes, tiempos de reparación, consumo comunes
- firma de contrato piloto (SLA + datos + seguros + salida)
31–60 días: Instalación Core en 3 edificios
- instalación “rápida” para validar playbook
- primer tablero de métricas
61–120 días: Escala a +10 edificios
- replicación industrial (misma checklist)
- entrenamiento de administraciones / consorcios
- activación GreenBox piloto
121–180 días: Consolidación + informe público
- auditoría de ahorro real
- NPS de residentes
- caso de éxito publicable
- ready-to-scale kit (franquicia/partners)
8) KPIs (los que convencen a inversores y consorcios)
KPIs de costo y operación
- Δ expensas (%) vs baseline
- MTTR (tiempo medio de resolución)
- frecuencia de incidentes (antes/después)
- morosidad (si Domus automatiza cobranzas)
- costo por ticket (mantenimiento)
KPIs de servicio
- OTIF (entregas a tiempo) GreenBox
- disponibilidad de sistemas (% uptime)
- eventos de seguridad (incidentes / falsos positivos)
KPIs de adopción
- % residentes usando app
- satisfacción/NPS
- tasa de retención del edificio al mes 6
9) Marco legal (mínimo defendible)
Tres frentes que hay que dejar cerrados desde el día 1:
- Privacidad: opt-in, minimización de datos, anonimización para analítica
- Responsabilidad: qué cubre Domus y qué cubre el consorcio (seguros)
- Ciberseguridad: controles, auditoría, respuesta ante incidentes
Si esto está bien, el piloto pasa de “idea” a “infraestructura”.
10) Modelo comercial (cómo se vende sin fricción)
Oferta de entrada (anti-resistencia)
- “Piloto Domus Core” con precio preferencial y cláusula de salida
- modalidad de pago recomendada:
- leasing / cuota mensual
- o shared savings: Domus cobra un % del ahorro por X meses
El “shared savings” es el arma: el consorcio siente “costo cero” y acepta.
Estructura de pricing simple (para MDQ)
- Setup (instalación) + fee mensual (SaaS + soporte)
- add-ons por building (seguridad premium, energía, robots, etc.)
11) Modelo de franquicia técnica (cuando el piloto valida)
Después de +10 edificios, abrís franquicia por nodo urbano:
- Franquicia Domus Local Operator
- instala, da soporte, opera proveedores
- comparte revenue con central SpaceArch
- recibe playbook + software + certificación
- Domus Central
- software, estándares, auditoría, marca, partners
- soporte de nivel 2/3, upgrades, compliance
Esto permite expansión “en enjambre” sin depender de heroicidad.
12) Partners (mención correcta: “compatibilidad e invitación”)
El piloto puede ser compatible y co-desarrollable con:
- OpenAI (asistencia conversacional / predicción)
- Microsoft (nube híbrida / backoffice)
- NVIDIA (edge compute)
- Starlink (backup conectividad)
13) Cierre estratégico
El piloto “+10 edificios” es el mínimo umbral para demostrar que Domus:
- reduce costos de forma medible,
- mejora operación,
- se replica con checklist,
- y crea una capa de economía edilicia digital.
DOMUS MDQ CLUSTER PILOT – WAVE 1
One-Pager Ejecutivo | +10 Edificios Inteligentes en Mar del Plata
Qué es
Domus MDQ Cluster Pilot – Wave 1 es el primer despliegue operativo del sistema Domus en más de 10 edificios de propiedad horizontal en Mar del Plata.
El piloto transforma edificios tradicionales en nodos urbanos inteligentes, reduciendo costos operativos, mejorando servicios y validando un modelo replicable a escala ciudad y región.
Problema que resuelve
- Expensas crecientes y estructura administrativa ineficiente
- Mantenimiento reactivo y costoso
- Falta de trazabilidad, control y previsión
- Infraestructura digital fragmentada o inexistente
Solución Domus (en el piloto)
Cada edificio incorpora un Domus Core Node, que integra:
- Gestión administrativa digital (tickets, pagos, proveedores)
- Mantenimiento predictivo con IA
- Red interna segmentada (residentes / IoT / operación)
- Seguridad y monitoreo de activos críticos
- Integración inicial de servicios (GreenBox / logística / mantenimiento)
En 2–3 edificios showcase, se implementa Domus Full con mayor sensorización y robótica opcional.
Alcance del Piloto
- 10–15 edificios (recomendado: 12)
- Mix tipológico (con/sin portería, distintas antigüedades)
- 2 capas de producto:
- Domus Core (mayoría del cluster)
- Domus Full (showcase demostrador)
Impacto Medible (KPIs objetivo)
- −60% a −70% en costos administrativos y de mantenimiento
- −30% a −50% en incidentes críticos
- MTTR < 4 horas (tiempo medio de resolución)
- Payback: 18–24 meses
- +25% a +40% de valorización tecnológica del activo
- NPS > 70 (satisfacción de residentes)
Modelo Económico
- CAPEX estimado:
- Domus Core: USD 60k–80k / edificio
- Domus Full: USD 90k–130k / edificio
- Modelo de adopción:
- Cuota mensual (SaaS + soporte)
- o Shared Savings (Domus cobra un % del ahorro real)
- Ingresos recurrentes:
- Fee Domus
- Servicios integrados
- Comisiones logísticas/e-commerce piloto
Roadmap (0–180 días)
- 0–30 días: selección edificios + baseline + contratos piloto
- 31–60 días: instalación en 3 edificios + validación técnica
- 61–120 días: expansión a +10 edificios
- 121–180 días: auditoría, KPIs, informe público y kit de réplica
Gobernanza y Seguridad
- Opt-in de datos y anonimización
- Segmentación de red y hardening IoT
- Auditoría técnica y financiera
- Contratos con SLA, seguros y cláusula de salida
Resultado Estratégico
El piloto Domus MDQ – Wave 1 convierte a Mar del Plata en el primer laboratorio urbano de administración edilicia 100% IA-asistida de América Latina, validando un modelo económicamente viable, técnicamente sólido y escalable por franquicia.
Mensaje Clave
Domus no es domótica.
Es infraestructura económica urbana.
Wave 1 demuestra que el sistema funciona.
Wave 2 lo escala.
Wave 3 lo exporta.
DOMUS MDQ CLUSTER PILOT – WAVE 1
Versión A — CONSORCIOS MDQ
Qué es Domus
Domus es un sistema de gestión inteligente para edificios que reduce expensas, mejora el mantenimiento y moderniza la administración mediante IA, automatización y servicios integrados, sin alterar la vida cotidiana de los residentes.
Qué problema resuelve
- Expensas altas y en aumento
- Portería y administración costosas
- Mantenimiento reactivo (roturas, urgencias, sobrecostos)
- Falta de control, trazabilidad y previsión
Qué incorpora el piloto (+10 edificios)
Cada edificio del piloto integra Domus Core, que incluye:
- Administración digital (tickets, proveedores, pagos)
- Mantenimiento predictivo (menos roturas, menos urgencias)
- Red interna segura (internet, IoT y operación separados)
- Monitoreo de activos críticos (ascensores, bombas, tableros)
- Integración inicial de servicios (mantenimiento + compras básicas)
En 2–3 edificios demostradores, se suman funciones avanzadas (Domus Full).
Beneficios directos para el consorcio
- −60% a −70% en costos administrativos y de mantenimiento
- Menos emergencias y mejor tiempo de respuesta
- Mayor transparencia y control
- Mejora del valor del edificio (+25% a +40%)
- Mejora en la convivencia y calidad de servicio
Cómo se paga
- Cuota mensual (similar a un servicio)
- o Shared Savings: Domus se paga con parte del ahorro real
👉 El edificio no asume riesgo financiero.
Duración del piloto
- 6 meses de implementación y medición
- Informe técnico-económico auditado al finalizar
- Libertad de continuidad o salida
Mensaje clave para consorcios
“Domus no cambia la vida del edificio:
la hace más barata, más ordenada y más previsible.”
DOMUS MDQ CLUSTER PILOT – WAVE 1
Versión B — INVERSORES / BANCOS / FONDOS
Qué es Domus
Domus es una infraestructura económica urbana que transforma edificios en nodos inteligentes, capturando eficiencia operativa, datos, servicios y flujos recurrentes mediante IA, automatización y edge computing.
El piloto MDQ valida el unit economics antes de escalar por franquicia.
Tesis de inversión
- Mercado masivo y fragmentado (PH urbanos)
- Costos estructuralmente ineficientes (70% OPEX administrativo)
- Demanda creciente de digitalización + ESG
- Domus convierte ahorro operativo en cash flow recurrente
Escala del piloto
- 10–15 edificios (cluster controlado)
- Mix tipológico para validar replicabilidad
- 2 capas de producto: Core + Full (showcase)
Unit Economics (objetivo piloto)
- CAPEX: USD 60k–130k por edificio (según capa)
- Payback: 18–24 meses
- Margen operativo post-amortización: alto y recurrente
- Revenue streams:
- SaaS / fee Domus
- Servicios integrados
- Comisiones logísticas y de consumo
- Upgrades y capas premium
KPIs clave
- Reducción OPEX (%)
- MTTR y frecuencia de incidentes
- Ahorro mensual por unidad funcional
- Retención de edificios
- NPS de residentes
- EBITDA por edificio
Modelo de escalamiento
- Franquicias Domus por ciudad
- Operadores locales certificados
- Plataforma central (software, estándares, auditoría)
- Expansión en “enjambre” con bajo CAPEX central
Riesgo y mitigación
- Riesgo técnico: MVP acotado + local-first
- Riesgo legal: contratos claros + opt-in datos
- Riesgo financiero: shared savings + cash flow temprano
- Riesgo de adopción: ahorro verificable
Rol del piloto
- Generar métricas reales
- Validar playbook operativo
- Activar ronda de expansión (LATAM / global)
Mensaje clave para inversores
“Domus no es real estate tech:
es infraestructura económica que convierte eficiencia en ingresos.”
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