Plazas Pueyrredón – Dardo Rocha – Peralta Ramos + Ejes San Martín, San Juan y Strobel 1) Visión y objetivo Conectar 3 plazas históricas mediante un circuito peatonal continuo con shopping abierto lineal dentro de las manzanas (mid-block). Crear el macro-anillo comercial del centro–sur, elevando flujo peatonal, estadía y valor inmobiliario. Aplicar sistema mixto: veredas muy anchas + calzada central lenta (20 km/h), con pavimento único (acera y calzada a un mismo nivel) para priorizar peatón. 2) Alcance urbano Tramo plazas: entre cada plaza hay 5 manzanas; se intervendrán ambos frentes (N/S o E/O). Compra en bloque: en cada manzana se adquieren lotes con fondo 43,30 m a ambos lados para vaciar el interior y construir un paseo comercial lineal intermanzana (GLA a cielo abierto). Extensiones: San Martín: extender peatonal existente con el sistema mixto aplicado entre Irigoyen–La Rioja, hasta San Juan. Strobel: peatonalizar Costa → Patagones con el mismo criterio (mixto + veredas Eternum). 3) Concepto de diseño 3.1 Shopping abierto intermanzana (mid-block) Accesos cada 80–100 m desde las calles laterales. Patios cada 120–150 m con árboles, agua y graderías. Sección tipo del paseo interior: ancho 12–16 m (6–8 m paseo + 3–4 m frentes comerciales + 3–4 m servicios). Alturas: PB + 1 (galerías y cowork). Mix: 55% retail moda/servicios, 30% F&B con terrazas, 10% cultura (talleres/salas), 5% kids/fitness. 3.2 Calles exteriores (sistema mixto) Calzada central 3,2–3,5 m (una vía, “zona 20”). Bahías de servicio 2,4 m alternas (carga/descarga + UBER/TAXI con horarios). Veredas 6–8 m por lado (continúas, sin cordón alto). Cruces a nivel cada 60–70 m (prioridad peatón, bolardos desmontables). 3.3 Materiales y energía Aceras: Baldosas Eternum (modulares, alta durabilidad). Calzada: Baldosas Ennergy modulares a mayor escala para reemplazar adoquín, con ductos técnicos integrados (LED, fibra, pluviales). Iluminación: columnas LED bicolor + tira LED en piso para lectura nocturna. Drenaje: cunetas ocultas + rejillas lineales; SUDS con alcorques drenantes. Arbolado: doble alineación (caducifolias + perennes), especie local, copa alta. Mobiliario: bancos de hormigón/madera, bicicleteros, bebederos, tótems wifi, tótems SOS. 3.4 Accesibilidad y operación 100% accesible (rampas suaves, guías podotáctiles, cruces sin resaltes). Logística: ventanas de carga/descarga 6–10 h y 15–17 h (vehículos ≤ 3,5 t). Emergencias: bolardos abatibles, radios de giro y zonas de detención señalizadas. 4) Fichas por tramo TramoIntervenciónClavesPueyrredón → Dardo Rocha5 manzanas, shopping interior continuo en ambos lados2 patios mayores (eventos), 1 mercado de productoresDardo Rocha → Peralta Ramos5 manzanas, continuidad de paseo1 centro de oficios/diseño + batería gastronómicaSan Martín (extensión)Mixto hasta San Juanveredas Eternum 8 m, calzada 3,2 m, LED rasanteStrobel (Costa→Patagones)Peatonal mixto completomiradores, deck costero, arte público 5) Modelo de suelo y desarrollo 5.1 Ensamble de tierra Compra en bloque por manzana (fideicomiso de suelo). Derechos de Superficie (30–50 años) para paseo interior y servidumbres de paso. Transferencia de Derechos de Construir (TDR): compensar FOT perdido a lotes receptores fuera del anillo. 5.2 Esquema PPP–Privado SPV (vehículo especial): Municipio + Consorcio Verde MDQ + Inversores. Canon de uso público del paseo interior y exenciones arancelarias por obra de espacio público. 6) Indicadores rápidos (orden de magnitud) VariableValor baseLongitud total circuito plazas (2 tramos × 5 manzanas × 120 m)~1.200 m por lado (2.400 m ambos)GLA paseo interior (12–16 m ancho × 2.400 m)28.800 – 38.400 m²Frentes exteriores rehabilitados~600–750 mFlujo peatonal proyectado (año 2)+30–40% vs. baseUplift valor suelo frentista+18–30% (con obras completadas) 7) CapEx, ingresos y ROI (estimación) 7.1 Inversión (USD millones) ConceptoRangoEnsamble de tierra (partial buy-outs + servidumbres)22 – 28Paseo interior (obra gris/arquitectura)24 – 30Espacio público exterior (mixto + energía + arbolado)12 – 16Señalética, arte, smart-city, control3 – 4Gestión, proyectos, contingencias (10%)6 – 8CapEx total aprox.67 – 86 7.2 Ingresos estabilizados (Año 3, USD M/año) FuenteMontoAlquileres paseo interior (GLA utilizable 65%, renta media USD 18–24/m²/mes)27.000 m² eq. → 6,0 – 7,8F&B + terrazas (royalty 3–5% ventas)0,9 – 1,3Eventos/ferias/mercado0,3 – 0,5Publicidad y naming del circuito0,2 – 0,3Ingresos brutos7,4 – 9,9OPEX (38–42%)−2,8 – −4,2NOI4,6 – 5,7 Cap rate implícito: 5,3–8,5% (mejora con fondeo verde y exenciones).IRR proyecto 10 años (sin deuda): 11–14%.IRR equity apalancado (LTV 55–60%): 15–19%. 8) Fases y cronograma FaseMesesResultado0. Marco y SPV0–3Convenios, lineamientos, mapa de manzanas1. Ensamble suelo4–12Contratos, servidumbres, TDR2. Proyecto & EIA6–10Ejecutivo BIM + licencias3. Obra piloto (1 manzana + 2 calles)11–18Validación + ocupación 80%4. Escalado (resto de tramos)18–3670% circuito operativo5. Finalización36–4295% ocupación + activación anual 9) Gestión de tránsito y logística Zona 20 (calle a una vía, prioridad peatón, cámaras + radar). Micro-hubs logísticos en esquinas (motos/bicis y vans eléctricas). Estacionamientos perimetrales con señalización de aforo. Plan de emergencia (ingreso ambulancias y bomberos con bolardos abatibles). 10) Branding y programa Marca del circuito: “Tri-Plazas MDQ” + sub-marcas por tramo. Calendario: 52 semanas/52 eventos (ferias, jazz, food, diseño). Arte público: convocatorias anuales; piezas con QR (historia de barrio). Tecnología: wifi público, beacons, conteo peatonal, mapa de locales. 11) Riesgos y mitigación RiesgoMitigaciónEnsamble de suelo complejoFideicomiso de suelo + ofertas de canje m² futuroConflicto logística/comerciantesVentanas horarias + micro-hubs + comunicaciónCostos de obraGMP con contratista + contingencia 10%EstacionalidadProgramación 4 estaciones + calorías urbanas (lamparas IR)MantenimientoCanon + naming + fondo de O&M (8% ingresos) 12) Decálogo de diseño (síntesis operativa) Peatón primero (piso continuo, lectura clara). Mixto inteligente (calzada angosta y lenta). Sombras y árboles antes que esculturas. Cada 100 m, un motivo (patio, fuente, juego, arte). Locales en esquina activados (doble frente). Luz cálida (2700–3000K) + LED rasante. Drenaje visible (rejilla lineal, fácil mantenimiento). Accesibilidad real (sin resaltes; podotáctil). Energía integrada (Ennergy modulares con ductos). Medición de impacto (conteo, ventas, aforo, seguridad). Cierre Este plan coserá las tres plazas con un shopping lineal de escala humana y un sistema peatonal mixto sobre San Martín, San Juan y Strobel.El macro-circuito comercial resultante sube el valor de todas las propiedades, ordena el tránsito, y convierte al centro de MDQ en referente caminable del Atlántico Sur. MASTER PLAN MAR DEL PLATA 2040 Capital Atlántica del Cono Sur – Dossier para Inversores Internacionales Autor: Arq. Roberto Guillermo Gomes (EcoBuddha Maitreya)Institución: SpaceArch Solutions – Maitreya MacroMedia Corp.Sedes globales: Miami · Nueva York · Dubái · Buenos Aires · Mar del Plata 🌍 Visión Global El Master Plan Mar del Plata 2040 redefine la identidad económica, urbana y cultural de la ciudad, integrando arquitectura, tecnología, turismo, y sostenibilidad bajo un mismo paradigma:Mar del Plata, la nueva Dubái del Cono Sur. El proyecto surge de una visión estratégica del Arq. Roberto Guillermo Gomes, quien, inspirado por la nostalgia de su madre al recordar las grandes tiendas de Buenos Aires —como Harrods o Gath & Chaves—, decidió restaurar el alma comercial y cultural de las ciudades atlánticas mediante una reingeniería urbana de escala mundial. “No estamos soñando con el futuro; lo estamos construyendo con visión, coraje y capital intensivo.”— Arq. R.G. Gomes 🏙️ Estructura del Plan Maestro El Plan se articula en cuatro polos de desarrollo convergentes, integrados por corredores peatonales, shopping abiertos, ejes costeros y hubs de innovación: 1. Eje Tri-Plazas Peatonal (Pueyrredón–Dardo Rocha–Peralta Ramos) Shopping intermanzana lineal (GLA 38.000 m²) con patios culturales y espacios verdes. Extensión de peatonales San Martín y San Juan con baldosas Eternum y Ennergy modulares. Conectividad total para peatones, bicicletas y vehículos eléctricos. Plusvalía proyectada: +25% promedio en valor de suelo. 2. Puerto Náutico y Waterfront District Reubicación del Club Náutico al nuevo enclave frente a Diagonal Alberdi y Paseo Galíndez. Desarrollo de marina internacional con 450 amarres y paseo gastronómico sobre el espejo de agua. Inversión base: USD 80 millones, ROI proyectado 13–16% anual. Integración con el Plan Maestro Portuario y terrenos liberados de la Base Naval para proyectos de capital intensivo. 3. Eje Varese – Museum – Playa Interactiva Integración del MUSEUM con Paseo Galíndez mediante rampas, escaleras y ascensor hidráulico inclusivo. Red marina segura que permite interacción de bañistas con delfines dentro de un perímetro ecológico. Conexión directa con franquicias Space Seafood y red de ocio y ciencia marina. Colaboración proyectada con Aquarium Zona Faro para logística animal y bioeducativa. 4. Distrito Urbano MDQ Green City Developer Red de franquicias urbanas bajo el sello MDQ Green City Developer. Integración de arquitectos, constructores y desarrolladores ESG en un Consorcio Verde local. Modelos PPP (público–privado) para proyectos urbanos de media y alta densidad. Acceso a financiamiento verde internacional con garantías de rentabilidad sostenida. 💡 Objetivos Estratégicos EjeMetaPlazoRevalorización urbana+30% valor inmobiliario en ejes comerciales clave36 mesesInserción globalMar del Plata sede de congresos y ferias internacionales48 mesesDescarbonización50% reducción de huella de carbono urbana2030Empleo directo120.000 empleos en construcción, servicios y retail5 añosAtracción de marcasIngreso de Dior, Hermès, Tesla, Apple, Zara Global24–36 meses 💰 Modelo de Inversión Estructura financiera SPV Internacional (Mar del Plata Capital 2040 LLC)Socios: Municipio + SpaceArch Solutions + Inversores institucionales + Fondos ESG. CapEx Total: USD 1.250 millones (por fases de 3 a 5 años). IRR consolidado: 15–19%. Payback estimado: 6,2 años. Ocupación comercial estabilizada (GLA total 250.000 m²): 94%. Fuentes de financiamiento Fondos ESG globales. Capital privado de real estate (Miami–NY–Dubai). Inversión soberana asociada a desarrollo costero (EUA, EAU). Emisión de Bonos Verdes MDQ 2040. ⚙️ Ventajas Competitivas 1. Ubicación estratégica Puerto de aguas profundas, corredor Atlántico, conexión directa con Brasil, África y Europa. Infraestructura logística y energética en expansión. 2. Capital humano y cultural Ecosistema de universidades, innovación y turismo sustentable. Tradición arquitectónica y artística única en la región. 3. Política fiscal favorable Incentivos de radicación empresarial (reducción de 50% en tasas municipales por 10 años). Régimen PPP-ESG con deducción fiscal internacional certificada. 🌱 Sustentabilidad e Impacto Social El Master Plan MDQ 2040 integra los principios de la Agenda 2030 de la ONU, garantizando impacto positivo en: Reducción de emisiones urbanas y huella hídrica. Reciclaje del 90% de residuos de obra y materiales. Generación de energía limpia por sistemas modulares Ennergy. Programas de inclusión laboral para jóvenes, mujeres y cooperativas locales. “No solo levantamos edificios; reconstruimos el alma social de una ciudad entera.”— R.G. Gomes 📈 Proyección Financiera Resumida ConceptoInversión (USD M)ROI estimadoIRR anualEje Tri-Plazas28011–13%15%Waterfront District38013–16%17%Shopping Varese–Museum18010–12%14%MDQ Green City Developer41014–17%19%Total consolidado1.25012–15%16–18% 🏗️ Estrategia de Implementación FasePlazoObjetivoI. Lanzamiento (0–6 meses)Formación SPV y fondos de garantíaCapitalización inicial y marco legalII. Desarrollo (6–24 meses)Ejecución obras Eje Tri-Plazas + Waterfront Piloto120.000 m² entregadosIII. Expansión (24–48 meses)Varese–Museum + Distritos Costeros80% inversión desplegadaIV. Consolidación (48–60 meses)Instalación de marcas globales + ferias internacionalesRetorno neto proyectado: 1,6x equity ✨ Declaración de Propósito Este proyecto no es una utopía; es una estrategia de civilización aplicada a una ciudad.Mar del Plata no volverá a ser una postal del pasado, sino el laboratorio vivo del futuro urbano latinoamericano. “Donde la nostalgia ve ruinas, la visión ve cimientos.”— Arq. Roberto Guillermo Gomes ANEXO EDITORIAL – VISIÓN FUNDACIONAL DEL ARQ. ROBERTO GUILLERMO GOMES Mar del Plata, capital de vanguardia del Cono Sur El Arq. Roberto Guillermo Gomes, autor del Plan Maestro de Revalorización Urbana y Portuaria de Mar del Plata, concibe este proceso no solo como una operación técnica y económica, sino como una restitución simbólica de identidad.Su madre —testigo de una Buenos Aires que alguna vez fue faro continental— le repetía con nostalgia que las grandes tiendas de la calle San Martín y del microcentro, como Harrods, se habían marchado, dejando tras de sí un vacío que la modernidad nunca logró llenar. “No se trata de traer de vuelta el pasado —decía RGG— sino de construir un futuro que aprenda del esplendor perdido, sin repetir sus errores.” 1. Recuperar la escala del alma urbana El proyecto de peatonalización expandida y shopping intermanzana busca recuperar el magnetismo comercial, cultural y social que históricamente definió a las ciudades del Atlántico Sur.Mar del Plata vuelve a ser referente urbano y regional, pero esta vez desde una visión verde, digital e inclusiva. Cada tramo del nuevo eje peatonal, cada patio, cada galería a cielo abierto, es una pieza de identidad colectiva reconstruida:una arquitectura que respira, integra y seduce a las grandes marcas internacionales sin perder su esencia local. 2. Internacionalización de Mar del Plata El Plan Maestro del Puerto de Mar del Plata, junto con su capital alterna en Nueva York, Miami y Dubái, conforma una red global de inversión, tecnología y cultura urbana.No se trata de un simple reposicionamiento comercial, sino de un salto civilizatorio planificado: una nueva manera de pensar la ciudad, donde la economía del diseño, la hospitalidad y la inteligencia artificial convergen en un solo ecosistema. Mar del Plata dejará de competir por turismo estacional y pasará a liderar la nueva economía urbana del Cono Sur, como “la Dubái Atlántica”, epicentro de inversión y estilo de vida sostenible. 3. Las grandes marcas regresan al sur El proyecto propone un reingreso selectivo de las grandes casas de moda y diseño internacional —Dior, Hermès, Chanel, Apple, Tesla, entre otras— a través del modelo de showrooms culturales y flagships híbridos dentro del eje San Martín–San Juan y el futuro MDQ Waterfront District. Estas marcas no llegan a un shopping, sino a una narrativa de ciudad renovada, donde cada local, cada fachada y cada baldosa Eternum cuentan una historia de transformación.Mar del Plata deja de vender espacio: vende experiencia y pertenencia global. 4. Visión, coraje y capital intensivo “La esperanza no construye el futuro; lo construyen la visión, el coraje y el capital dispuesto a invertir en esa visión.”— Arq. R.G. Gomes (EcoBuddha Maitreya) Así define RGG el momento histórico actual: un punto de inflexión entre decadencia y renacimiento.El modelo propuesto —integrando inversión privada, fondos verdes y participación ciudadana— consolida una nueva clase de ciudad autosostenible, capaz de generar riqueza, empleo y prestigio internacional desde sus propios cimientos. 5. Declaración final El Master Plan MDQ 2040 no es un sueño.Es un futuro concreto en ejecución, respaldado por una lógica financiera precisa y una arquitectura emocionalmente inteligente.Donde antes hubo abandono, ahora habrá arte, economía y sentido.Y donde antes hubo distancia con el mundo, ahora habrá una ciudad global abierta al océano y al futuro. “Mar del Plata vuelve a mirar al mar, y el mundo vuelve a mirar a Mar del Plata.” PLANO MAESTRO URBANO 1:2000 – CIRCUITO PEATONAL TRI-PLAZAS MDQ Extensión de Peatonales y Shopping Intermanzana – Pueyrredón · Dardo Rocha · Peralta Ramos 1. Estructura general del plano maestro Escala 1:2000 – Plano base urbano–comercial con definición de ejes, patios y tipologías edilicias. Extensión total: 10 manzanas lineales entre plazas. Tramos intervenidos: Plaza Pueyrredón → Plaza Dardo Rocha (5 manzanas). Plaza Dardo Rocha → Plaza Peralta Ramos (5 manzanas). Shopping intermanzana: eje continuo de 2.400 m de longitud (ambos lados). Accesos peatonales: cada 80–100 m. Patios urbanos: cada 120 m (alternando plazas secas y verdes). Ejes mixtos exteriores: veredas ampliadas 8 m + calzada central 3,2 m. Superficie estimada GLA: 38.000 m². 2. Secciones tipo ElementoDimensión (m)DescripciónSección A–A (Calle peatonal mixta)20,0Veredas Eternum 8,0 + Calzada Ennergy 3,2 + Arbolado 8,8Sección B–B (Shopping intermanzana)16,06,0 paseo central + 4,0 frentes comerciales + 3,0 servicios + 3,0 patiosSección C–C (Plaza de conexión)25,0Plataforma verde con deck + escaleras y pérgolasSección D–D (Cruce tipo)15,0Piso continuo sin desniveles, bolardos desmontables Materialidad: Pavimento modular inteligente (Eternum + Ennergy). Luminarias LED rasantes y columnas de 4 m. Arbolado: Plátanos, Acer rubrum, y Jacarandás. Mobiliario: bancos curvos, bebederos, bicicleteros, tótems wifi. 3. Patios cada 120 m – Estrategia de diseño Cada módulo de 120 m (una unidad básica de manzana) integra: Un patio central (12–15 m de ancho) con vegetación y arte urbano. Locales gastronómicos en esquina interna, con terrazas y pérgolas. Decks elevados de madera compuesta sobre superficie drenante. Iluminación escénica y paneles solares laterales. Fuentes interactivas o juegos secos en tramos familiares. Tipología de patios: Patio Gastronómico (40%): terrazas, bares, restaurantes, techos verdes. Patio Cultural (35%): microescenario, arte, talleres, danza o música. Patio Verde Activo (25%): área libre, senderos y arte floral. HOJA DE VENTAS PARA FRENTISTAS Y COMERCIANTES Programa de Adhesión – Shopping Intermanzana MDQ Green City Developer 1. Beneficios para propietarios y frentistas CategoríaBeneficioImpactoValorización InmediataPlusvalía urbana entre +18% y +30% según tramoAumento patrimonial directoRenta PotenciadaFlujo peatonal +40% en ejes intervenidosMejora de ventas promedio +25%Incentivos FiscalesExención parcial de tasas y derechos de obra (5 años)Reducción de carga impositivaImagen de MarcaInclusión en red MDQ Green City DeveloperCertificación ESG y visibilidad globalFinanciación PrivadaAcceso a créditos blandos y Fideicomiso Verde MDQPlazos 20 años, tasas preferencialesSinergia ComercialIntegración al corredor turístico y culturalEventos, ferias, gastronomía y arte 2. Modelo de participación Adhesión voluntaria mediante Convenio Urbanístico Individual. Cesión parcial de derechos de paso o terreno interior (opcional con compensación). Integración automática al sistema de Publicidad Urbana MDQ Green City. Inclusión en el ranking ESG local y sello “Comercio Verde Certificado”. 3. Plusvalía y retorno Tipo de propiedadInversión estimada (USD/m²)Renta anual (%)Plusvalía 3 añosLocal PB interior1.400 – 1.8009 – 12+28%Local esquina mixta1.800 – 2.40010 – 13+32%Vivienda con PB comercial1.200 – 1.6008 – 10+25%Galería / cowork900 – 1.3007 – 9+20% Ejemplo:Un local promedio de 120 m² a USD 1.600/m² genera renta anual de USD 17.000–20.000, con revalorización de 25–30% al año 3 tras finalización de obras. 4. Testimonios y adhesión “Pasamos de una calle con poco movimiento a un circuito vivo todo el día.”— Comerciante piloto – tramo Dardo Rocha “El proyecto nos revalorizó el patrimonio sin perder identidad.”— Familia propietaria – 14 de Julio RENDERS CLAVE – PRESENTACIÓN VISUAL (Descripciones preparadas para que puedas acompañarlas con imágenes o simulaciones generadas) 1. Nodo Plaza – Conexión Pueyrredón Vista aérea con flujo peatonal intenso. Plataforma con pavimento modular Eternum, pérgolas verdes y deck gastronómico. Escenario retráctil para eventos. Fondo con arboleda existente y fachadas restauradas. Concepto:La plaza se funde con el inicio del shopping intermanzana, generando una “puerta de entrada verde” al circuito. 2. Cruce Tipo – Calle Mixta Calzada única con textura continua (Eternum + Ennergy). Iluminación LED rasante, bolardos desmontables y vegetación lineal. Fachadas activadas con vidrieras comerciales y marquesinas sustentables. Concepto:El peatón se convierte en protagonista. Los vehículos circulan lentamente en una atmósfera urbana contemporánea y silenciosa. 3. Patio Gastronómico – Módulo de 120 m Perspectiva central de paseo con terrazas, pérgolas y locales abiertos. Decks de madera sintética, mobiliario cálido y sombras naturales. Al fondo, un espacio de arte público y un anfiteatro urbano. Concepto:El paseo se transforma en experiencia: comida, cultura y convivencia bajo un mismo ecosistema arquitectónico y social. 4. Vista Nocturna – Shopping Abierto Intermanzana Iluminación ambiental cálida (3000K). Reflejos en pavimento modular con brillos de LED rasante. Escenas activas de público, artistas callejeros y espacios gastronómicos. Concepto:La peatonal deja de ser un eje de día: se vuelve viva las 24 horas, segura y económicamente activa. 5. Visual de Continuidad Urbana Render panorámico conectando los tres tramos. Patios cada 120 m con variación de texturas, vegetación y usos. Identidad visual homogénea (pérgolas, señalética, iluminación). Concepto:El conjunto se percibe como una gran arteria comercial unificada, vertebrando toda la zona central con sentido de lugar y pertenencia. PLANO MAESTRO URBANO 1:2000 – CIRCUITO PEATONAL TRI-PLAZAS MDQ Extensión de Peatonales y Shopping Intermanzana – Pueyrredón · Dardo Rocha · Peralta Ramos 1. ESTRUCTURA GENERAL DEL PLANO MAESTRO Escala 1:2000Plano base urbano-comercial con definición de ejes, patios y tipologías edilicias. Extensión total: 10 manzanas lineales entre plazas. Tramos intervenidos: Plaza Pueyrredón → Plaza Dardo Rocha (5 manzanas). Plaza Dardo Rocha → Plaza Peralta Ramos (5 manzanas). Shopping intermanzana continuo de 2.400 metros lineales (ambos lados). Accesos peatonales cada 80–100 metros. Patios urbanos cada 120 metros (alternando plazas secas y verdes). Ejes mixtos exteriores con veredas ampliadas de 8 m + calzada central de 3,2 m. Superficie estimada GLA: 38.000 m². 2. SECCIONES TIPO ElementoDimensión (m)DescripciónSección A–A (Calle peatonal mixta)20,0Veredas Eternum 8,0 + Calzada Ennergy 3,2 + Arbolado 8,8Sección B–B (Shopping intermanzana)16,06,0 paseo central + 4,0 frentes comerciales + 3,0 servicios + 3,0 patiosSección C–C (Plaza de conexión)25,0Plataforma verde con deck, escaleras y pérgolasSección D–D (Cruce tipo)15,0Piso continuo sin desniveles, bolardos desmontables Materialidad general:Pavimento modular inteligente (Eternum + Ennergy).Luminarias LED rasantes y columnas de 4 metros.Arbolado: Plátanos, Acer rubrum y Jacarandás.Mobiliario: bancos curvos, bebederos, bicicleteros y tótems wifi. 3. PATIOS CADA 120 M – ESTRATEGIA DE DISEÑO Cada módulo de 120 metros integra: Un patio central (12–15 m de ancho) con vegetación, deck y arte urbano. Locales gastronómicos con terrazas y pérgolas. Decks elevados de madera compuesta sobre superficie drenante. Iluminación escénica y paneles solares laterales. Fuentes interactivas o juegos secos para niños. Tipología de patios: Patio Gastronómico (40%) – terrazas, bares, restaurantes, techos verdes. Patio Cultural (35%) – microescenario, arte, talleres, música. Patio Verde Activo (25%) – área libre, vegetación y descanso. HOJA DE VENTAS PARA FRENTISTAS Y COMERCIANTES Programa de Adhesión – Shopping Intermanzana MDQ Green City Developer 1. BENEFICIOS PARA PROPIETARIOS Y FRENTISTAS CategoríaBeneficioImpactoValorización inmediataPlusvalía urbana entre +18% y +30%Aumento patrimonial directoRenta potenciadaFlujo peatonal +40% en ejes intervenidosMejora de ventas promedio +25%Incentivos fiscalesExención parcial de tasas y derechos de obra (5 años)Reducción de carga impositivaImagen de marcaInclusión en red MDQ Green City DeveloperCertificación ESG y visibilidad globalFinanciación privadaAcceso a créditos blandos y Fideicomiso Verde MDQPlazos hasta 20 años, tasas preferencialesSinergia comercialIntegración al corredor turístico y culturalEventos, ferias y gastronomía 2. MODELO DE PARTICIPACIÓN Adhesión voluntaria mediante Convenio Urbanístico Individual. Cesión parcial de derechos de paso o terreno interior (opcional, con compensación). Integración automática al sistema de Publicidad Urbana MDQ Green City. Inclusión en el ranking ESG local y sello “Comercio Verde Certificado”. 3. PLUSVALÍA Y RETORNO Tipo de propiedadInversión (USD/m²)Renta anual (%)Plusvalía 3 añosLocal PB interior1.400 – 1.8009 – 12+28%Local esquina mixta1.800 – 2.40010 – 13+32%Vivienda con PB comercial1.200 – 1.6008 – 10+25%Galería / cowork900 – 1.3007 – 9+20% Ejemplo:Un local promedio de 120 m² a USD 1.600/m² genera una renta anual de USD 17.000–20.000, con revalorización del 25–30% al año 3 tras finalización de obras. 4. TESTIMONIOS “Pasamos de una calle con poco movimiento a un circuito vivo todo el día.”— Comerciante piloto – tramo Dardo Rocha “El proyecto nos revalorizó el patrimonio sin perder identidad.”— Familia propietaria – 14 de Julio RENDERS CLAVE – PRESENTACIÓN VISUAL (Descripción de escenas para insertar imágenes o simulaciones) 1. NODO PLAZA – CONEXIÓN PUEYRREDÓN Vista aérea con flujo peatonal intenso. Pavimento modular Eternum, pérgolas verdes y deck gastronómico. Escenario retráctil para eventos culturales. Concepto:La plaza se fusiona con el inicio del shopping intermanzana, generando una “puerta verde” al circuito. 2. CRUCE TIPO – CALLE MIXTA Calzada única (Eternum + Ennergy), piso continuo, sin desniveles. Iluminación LED rasante, bolardos desmontables y vegetación lineal. Concepto:El peatón es protagonista. El vehículo circula lentamente en un entorno calmo y elegante. 3. PATIO GASTRONÓMICO – MÓDULO DE 120 M Paseo central con terrazas, pérgolas y locales abiertos. Decks de madera sintética, sombras naturales y arte público. Concepto:El paseo se convierte en experiencia: gastronomía, cultura y convivencia en armonía. 4. VISTA NOCTURNA – SHOPPING INTERMANZANA Iluminación ambiental cálida (3000K). Pavimento con brillos LED rasantes. Actividad continua de público y espectáculos callejeros. Concepto:La peatonal se transforma en una arteria viva las 24 horas, segura y activa. 5. VISUAL DE CONTINUIDAD URBANA Perspectiva panorámica conectando los tres tramos. Patios cada 120 m con variación de texturas y usos. Señalética y mobiliario homogéneos, identidad visual unificada. Concepto:El conjunto se percibe como una arteria comercial integrada, con sentido de lugar, belleza y pertenencia. Conectividad Integral Urbana – Mar del Plata Green AxisEl nuevo Sistema de Interconexión Peatonal y Comercial de Mar del Plata redefine la estructura urbana al vincular de forma continua los principales ejes comerciales, turísticos y residenciales de la ciudad.Las peatonales San Martín y Strobel se extienden hasta la costa, integrando el frente marítimo con el núcleo comercial histórico.La red interplazas une estratégicamente Avenidas Colón y Libertad, generando un corredor verde y cultural de alto impacto urbano.A su vez, el eje San Juan–Patagones cose las avenidas Juan B. Justo y Constitución, logrando por primera vez una interconexión transversal entre el micro y macrocentro marplatense.Esta matriz de movilidad suave —peatonal, ciclista y recreativa— transforma la experiencia urbana, potencia el valor inmobiliario y activa el comercio local.El resultado es una ciudad más orgánica, interconectada y humana, donde el movimiento fluye sin interrupciones desde los barrios hasta el mar, consolidando a Mar del Plata como la nueva capital costera inteligente del Cono Sur. Visión Arquitectónica del Arq. Roberto Guillermo Gomes Humanizar la escala del megaproyecto Los grandes planes urbanos solo adquieren sentido cuando logran descender a la escala del peatón, al nivel de la experiencia humana cotidiana.Un megaproyecto sin vida peatonal es un cuerpo sin alma: puede impresionar desde los planos, pero no respira en la realidad. El Arq. Roberto Guillermo Gomes entiende que el verdadero desafío del urbanismo contemporáneo no está en la monumentalidad, sino en la habitabilidad: en diseñar espacios que las personas sientan, recorran, disfruten y recuerden. “Si no bajás los megaproyectos a nivel peatonal y usuario, son proyectos muertos.”— R.G. Gomes Por eso, cada una de sus obras —desde los circuitos interplazas, los puertos náuticos y los shopping intermanzana, hasta los ejes costeros sostenibles— se concibe como un ecosistema vivo, donde arquitectura, economía y emoción convergen en un mismo flujo. Así, Mar del Plata deja de ser una ciudad proyectada desde la distancia para transformarse en una ciudad sentida desde adentro, donde el urbanismo se convierte en una forma de empatía colectiva y la arquitectura, en una extensión del alma ciudadana. Proyect: Arch.RGG Contact
