Distrito Comercial, Gastronómico y Cultural frente al Mar 1. Concepto General PORTSFISH.AGENCY.- El proyecto propone la creación de un centro comercial a cielo abierto en el punto de contacto entre la Avenida Colón y la costa, en la intersección con Paunero.Se trata de un paseo urbano costero de nueva generación, donde conviven arquitectura contemporánea, patrimonio histórico y paisaje marítimo. 2. Idea Urbana y Arquitectónica Revalorización del borde costero: integración del paseo peatonal superior del acantilado con terrazas comerciales, cafés y miradores al mar. Arquitectura híbrida: recuperación de las casas históricas de la manzana y su vinculación con nuevas galerías acristaladas, locales y oficinas de baja altura. Espacio público central: una plaza-patio con anfiteatro urbano para espectáculos, ferias de diseño y actividades culturales permanentes. Transparencia visual: fachadas livianas de vidrio y hormigón, con parasoles y cubiertas verdes que se integran al paisaje costero. 3. Estructura del Conjunto ComponenteDescripciónEje central peatonalPaseo comercial con doble ingreso desde Av. Colón y Paunero.Locales gastronómicosCafés, restaurantes y wine-bars con terrazas al mar.Galería culturalEspacio de exposiciones, librería y cine boutique.Oficinas y coworkNiveles superiores de 2 a 3 pisos con vistas panorámicas.Estacionamiento subterráneoDos niveles, con accesos laterales sobre Paunero y Moreno.Jardines colgantes y deck costeroConectan el paseo con el borde superior del acantilado. 4. Inserción Urbana Eje visual dominante: Avenida Colón, arteria icónica de Mar del Plata. Nodo estratégico entre la zona hotelera tradicional y el paseo costero atlántico. La topografía del acantilado permite vistas ininterrumpidas del mar y una composición escalonada, integrando el paisaje natural con el tejido urbano. 5. Impacto Económico y Turístico Generación de empleo directo e indirecto en comercio, cultura y servicios. Incremento de la plusvalía inmobiliaria del entorno inmediato. Transformación del sector en un nuevo polo turístico premium, con flujo anual estimado de más de 2 millones de visitantes. Complementariedad con el Master Plan Portuario 2050, creando un corredor continuo de atractivos costeros entre el puerto y la zona céntrica. 6. Sostenibilidad Iluminación LED y energía fotovoltaica integrada a las cubiertas. Sistema de recolección de aguas pluviales para riego y limpieza. Pavimentos drenantes y tratamiento paisajístico con especies autóctonas. Criterios de certificación LEED Neighborhood Development aplicados al conjunto. 7. Síntesis El Shopping Abierto Costero Colón–Paunero redefine la relación entre ciudad y mar.Es un proyecto que combina modernidad, identidad local y equilibrio ambiental, concebido para posicionar a Mar del Plata como referente del urbanismo costero inteligente en América Latina. PROYECTO INTEGRADO: MUSEUM + SHOPPING ABIERTO + PLAYA VARESE Conexión cultural, turística y ecológica entre Colón–Paunero y el Paseo Jesús Galíndez 1. Visión General El proyecto propone una intervención urbana costera de alto valor simbólico y funcional, integrando tres niveles: El Museum del Paseo Jesús Galíndez, como punto cultural y mirador natural. El Shopping Abierto Costero Colón–Paunero, como plataforma comercial, gastronómica y peatonal. La Playa Varese, con un nuevo sistema de protección costera e interacción ecológica. Este conjunto conforma un eje de articulación entre arquitectura, paisaje y biotecnología marina, en continuidad con el Master Plan Portuario Mar del Plata 2050. 2. Integración Vertical y Accesibilidad Universal Para unir los tres niveles urbanos —Museum, Shopping y Playa— se propone una conexión continua peatonal y accesible, resuelta mediante: RAMPAS paisajísticas con pendientes suaves, integradas al diseño topográfico. ESCALERAS panorámicas con barandas de acero inoxidable y descansos ajardinados. ASCENSOR hidráulico para discapacitados, ubicado junto al eje central de circulación, con cabina panorámica de vidrio templado y energía solar auxiliar. Este sistema crea un recorrido fluido desde el nivel superior del Paseo Galíndez hasta la arena de Playa Varese, transformando la experiencia urbana en un paseo continuo de cultura, compras, gastronomía y mar. 3. Integración Comercial y Cultural En el nivel del Museum se incorporan las franquicias Space SeaFood, un formato gastronómico-marino inspirado en la alimentación oceánica sostenible. El diseño de los locales mantiene la estética costera —muros de piedra y cubiertas a dos aguas— reinterpretada con tecnología contemporánea (acero, madera laminada, vidrio templado). La programación cultural del Museum incluirá exposiciones interactivas de biodiversidad marina, energías renovables y arquitectura azul, creando sinergia con el flujo de visitantes del shopping. 4. Red Costera Ecológica – Playa Varese El proyecto introduce un sistema de redes marinas modulares que vinculan los escolleras existentes en Playa Varese.Estas redes tienen doble propósito: Retener delfines entrenados, en cooperación con el complejo Aquarium del Faro, para la creación de un área controlada de interacción educativa y terapéutica. Proteger el ecosistema costero, al reducir el impacto de las corrientes y sedimentaciones. El espacio acuático se transformará en una laguna marina interactiva, donde los bañistas podrán nadar junto a delfines bajo supervisión, en condiciones seguras y con protocolos éticos certificados. 5. Articulación Urbana y Ambiental ElementoFunción PrincipalResultado EsperadoMuseum GalíndezNúcleo cultural y mirador costeroRevitalización del patrimonio históricoShopping Abierto Colón–PauneroCentro comercial, gastronómico y turísticoDinamización económica y socialAscensor y rampasConectividad y accesibilidad universalIntegración vertical continuaPlaya Varese – Red MarinaInteracción ecológica y turismo educativoNuevo atractivo global para Mar del PlataSpace SeaFoodFranquicia ecológica-marinaImagen de marca sostenible internacional 6. Sostenibilidad y Tecnología Energía solar para abastecimiento del ascensor y parte del sistema lumínico costero. Iluminación LED inteligente con sensores de presencia y fotoceldas. Materiales reciclados y locales en pavimentos y carpinterías. Monitoreo ambiental digital (temperatura, mareas, fauna marina) con sensores conectados al sistema Aquarium–Faro. Certificación internacional LEED Waterfront Development. 7. Impacto Estratégico Turístico: crea un circuito continuo entre el puerto, el paseo Galíndez, Playa Varese y el Faro, extendiendo el recorrido costero hacia el sur. Económico: fortalece la inversión privada y multiplica la plusvalía del frente costero. Cultural: convierte al Museum en epicentro del turismo educativo-marino. Ecológico: posiciona a Mar del Plata como primer laboratorio urbano de coexistencia entre humanos y cetáceos en aguas abiertas controladas. 8. Conclusión La integración Museum + Shopping + Varese + Aquarium consolida un sistema costero urbano de nueva generación, donde la cultura, la tecnología y la naturaleza se entrelazan.El resultado es un modelo replicable internacionalmente, símbolo de la evolución de Mar del Plata hacia una ciudad-océano inteligente, abierta al mundo y a la vida marina. 1) Supuestos Clave (Base) VariableSupuestoSuperficie comercial (GLA)12.500 m² (retail + F&B + cultural)Tasa de ocupación estabilizada92–95% a mes 24Ticket medio F&BUSD 10–14Flujo anual de visitantes1,8 – 2,4 millonesRenta media retailUSD 22–28/m²/mes (blend)Renta media F&B terrazasUSD 28–35/m²/mes + % ventas (3–5%)Estacionamiento220 plazas (2 niveles)Coste de capital (WACC)10–11%Inflación operativa6–8% (ajuste anual contratos en USD/índice) 2) Inversión (CapEx) ComponenteMonto (USD M)Obras civiles y arquitectura (GLA, fachadas, refuncionalización casas patrimoniales)16 – 20Espacio público y terrazas (plazas, miradores, mobiliario, LED)3,5 – 5,0Conexión vertical (rampas, escaleras, ascensor hidráulico)1,8 – 2,4Estacionamiento subterráneo (2 niveles, 220 plazas)6,0 – 7,5Museum Galíndez (puesta en valor + contenidos base)2,0 – 3,0Integración Varese (red marina ecológica + señalética + monitoreo)1,2 – 1,8Ingeniería, permisos, dirección, contingencias (7–10%)3,0 – 3,8CapEx Total Aproximado33,5 – 43,5 3) Ingresos Anuales Estabilizados (Año 3) FuenteSupuestoUSD M/añoAlquileres retail7.500 m² × USD 24/m²/mes2,16F&B y terrazas3.500 m² × USD 31/m²/mes + 4% ventas2,40Cultural / eventos / cine boutiqueagenda anual + patrocinios0,60Estacionamiento220 plazas × 55% ocup. × USD 1,1/hora0,75Publicidad / naming / kioskosfrontales + tótems + digital OOH0,35Fee franquicias Space SeaFood4–6 unidades (canon + % ventas)0,45Total Ingresos Brutos6,71 Costes Operativos (seguridad, limpieza, energía, mantenimiento, administración): 38–42% de ingresos → OPEX ≈ 2,55–2,82 MNOI Estabilizado (Año 3): USD 3,9 – 4,2 M 4) Indicadores Financieros MétricaResultado (rango)Cap Rate implícito (NOI / CapEx)9,5 – 12,5%IRR Proyecto (10 años, sin apalancamiento)13 – 16%IRR Equity (LTV 55–60%)17 – 21%Payback7 – 9 añosDSCR (deuda senior)1,35 – 1,55× a partir de año 3 5) Empleo e Impacto Económico ConceptoDirectoIndirecto/InducidoEmpleo en obra (24–30 meses)650 – 800950 – 1.200Empleo en operación320 – 420480 – 650Compras locales anuales (OPEX + proveedores)-USD 3,0 – 3,8 M 6) ESG y Retorno Social EjeMetaIndicadorEnergía25–35% fotovoltaica en áreas comuneskWh renovables/añoAgua40% menos consumo en riego (pluviales)m³/añoCarbono-35% huella en operacióntCO₂e/añoAccesibilidad100% recorrido continuo (rampas + ascensor)Certificación accesibilidadEducación marina150.000 visitas/año a contenidos del MuseumTickets/escuelasFondo “2% for the Planet”2% ingresos brutos a programas localesUSD 130–160k/año 7) Sensibilidades (Año 3 estabilizado) EscenarioOcupaciónIngresos (USD M)NOI (USD M)IRR ProyectoConservador88%6,053,3511–12%Base93%6,714,0513–16%Optimista96%7,204,4516–18% 8) Estructura de Financiamiento (sugerida) TramoMontoCondicionesDeuda senior (banco/bono local)18–22 M10–12 años, tasa 8–9% + UVA/USD, garantía flujosEquity desarrollador / socios10–12 Mpreferencia 12% + upsideGreen/ESG grant & naming3–5 Mfondos climáticos + patrocinio Museum/Red VareseTotal33,5 – 43,5 M 9) Cronograma y Hitos HitoMesesOutputAcuerdos marco (Municipio–Patrimonio–Costas)0–3MOUs y lineamientosProyecto ejecutivo + licencias4–9Ejecutivo BIM + EIALicitación/financiación10–14Cierre financieroObra civil y submuraciones15–28Casco + estacionamientosFit-out y tenanting24–3085% pre-leaseApertura fase 13070% GLA operativoApertura total3692–95% ocupación 10) Riesgos y Mitigaciones Renta/ocupación: anclar con 4–6 tenants AAA (F&B + retail deporte/tecnología). Costos de obra: GMP con contratista y contingencia 8–10%. Estacionalidad: agenda anual (eventos + Museum + terrazas climatizadas). Permisos patrimoniales/costeros: mesa única con Patrimonio, Obras y Costas; fases. Tipo de cambio: contratos en USD/índice con caps/floors para inquilinos PyME. Conclusión El Shopping Abierto + Museum + Conexión Varese es financieramente sólido (NOI > USD 4 M a estabilización), bancable (DSCR > 1,35×) y con IRR competitiva para equity (17–21% con apalancamiento). Además, refuerza la marca ciudad y el corredor costero inteligente que estás desplegando. TERMINACIÓN: SHOPPING ABIERTO COSTERO + MUSEUM + PLAYA VARESE Propuesta de Asociación Público–Privada (PPP) con Integración ESG y Fondos Verdes Internacionales 1. Resumen Ejecutivo El proyecto “Shopping Abierto Costero + Museum + Conexión Playa Varese” constituye la primera iniciativa urbana costera integral en Mar del Plata bajo un esquema mixto PPP–ESG.Combina infraestructura cultural, comercial y ecológica en una operación unificada de alto valor urbano, que articula tres nodos estratégicos: Museum Jesús Galíndez – centro cultural y educativo. Shopping Abierto Colón–Paunero – paseo gastronómico, turístico y comercial. Playa Varese – ecosistema marino interactivo y protegido. 2. Estructura Institucional y Roles Entidad / SectorFunción PrincipalParticipación EstimadaMunicipio de General PueyrredónCesión y ordenamiento territorial; permisos y coordinación urbana10%Provincia de Buenos AiresGarantías institucionales, obras complementarias y control ambiental10%Armada / Patrimonio CosteroCoordinación del frente marítimo y seguridad operativa5%Concesionario PPP (Inversor privado)Financiación, ejecución, operación y mantenimiento45%Club Náutico + MuseumGestión cultural y educativa, articulación turística10%Fondos ESG / 2% for the Planet / Mayday.LiveAportes no reembolsables y cofinanciación de impacto20% 3. Term-Sheet Financiero ConceptoDetalleValor (USD millones)CapEx totalObra civil + espacio público + integración marina33,5 – 43,5Inversión privada (PPP)Equity + deuda verde23 – 28Aportes públicos (Municipio/Provincia)Suelo, exenciones y avales5 – 6Fondos verdes y grants ESGIFC, CAF, BID, GCF, Mayday.Live5 – 8NOI anual estabilizado (Año 3)Renta + franquicias + estacionamiento + eventos3,9 – 4,2ROI del Proyecto (10 años)Promedio neto sin apalancamiento13 – 16%ROI del Equity (con apalancamiento)TIR proyectada17 – 21%Período de repago (Payback)7 – 9 años— 4. Waterfall de Retornos Flujo Bruto (100%) 2% → Fondo “2% for the Planet” (impacto ambiental y social). 8% → Fondo de mantenimiento operativo. 10% → Canon público anual (Municipio/Provincia). 80% → Pool de distribución entre Inversores PPP + Equity + Fondo ESG. Prioridades: Tramo preferente: retorno 12% al inversor institucional. Equity base: 15–18% TIR media. Upside ESG / Impacto Verde: 2–4% adicional condicionado al cumplimiento de indicadores ambientales y de inclusión laboral. 5. Garantías y Cumplimiento Ambiental GarantíaDescripciónFondo de Reserva Ambiental (FRA)1,5% del CapEx inicial destinado a contingencias ecológicas.Certificación LEED – Waterfront DevelopmentRequerimiento para todas las edificaciones.Auditoría Trimestral ESGEvaluación de energía, agua, residuos y biodiversidad.Seguro Verde OperativoCobertura ante incidentes o fallas en sistemas ecológicos marinos.Comité de Control PPP–ESGIntegrado por Municipio, Concesionario e institución ambiental. 6. Impacto Socioeconómico CategoríaIndicadorValor EstimadoEmpleo en construcciónDirecto + indirecto1.400 – 2.000 personasEmpleo en operaciónDirecto + inducido800 – 1.000 personasFlujo turístico adicionalVisitantes anuales2,0 – 2,5 millonesValor agregado localProveedores y servicios regionalesUSD 8 – 10 M/añoAporte anual al Fondo Verde Mayday.Live2% de ingresos brutosUSD 130 – 160 K 7. Cronograma PPP EtapaDuración (meses)ResultadoAcuerdos marco institucionales0–3Firma de MOUs y constitución de SPV PPPProyecto ejecutivo y licencias4–9Diseño BIM + EIA + aprobación provincialFinanciamiento y cierre PPP10–14Emisión bonos verdes / firma contratoConstrucción y obra civil15–3070% avance obra y pre-tenantingOperación piloto30–33Apertura parcial (fase 1)Apertura total y estabilización3695% ocupación comercial 8. Indicadores de Sostenibilidad Eje ESGMetaResultado esperado (año 5)Energía35% abastecimiento solarReducción 400 tCO₂e/añoAgua40% reutilización pluvial8.000 m³/año recuperadosMovilidad100% accesibilidad universalCertificación ISO 21542Educación marina150.000 visitas/añoExpansión del MuseumBiodiversidad costeraRed marina y monitoreo delfines+25% fauna controladaEconomía circular30% materiales recicladosCertificación ambiental 9. Beneficios Institucionales Revalorización del borde costero y eje Colón–Varese. Nuevo polo turístico sustentable con identidad global. Alineamiento con los ODS de Naciones Unidas (11, 13, 14 y 17). Sinergia directa con los proyectos “Master Plan Portuario 2050” y “Puerto Náutico Saladero–Diagonales”. Posibilidad de acceder a bonos climáticos y créditos verdes internacionales (IFC, BID, CAF, Green Climate Fund). 10. Conclusión El modelo PPP propuesto garantiza viabilidad económica, gobernanza transparente y alineamiento ambiental global.Su triple impacto —económico, social y ecológico— posiciona a Mar del Plata como referente latinoamericano en desarrollo costero sostenible.La cooperación entre sector público, privado y fondos verdes crea un nuevo paradigma urbano–marino replicable a nivel internacional. Proyect: Arch. RGG 📩 Contacto Institucional https://globalsolidarity.live/spacearch/contact/ https://globalsolidarity.live/spacearch/aiomega-international-strategy-unit/
