A la Secretaría General de la Presidencia
Presidencia de la Nación Argentina
Casa Rosada
S / D
Ref.: Propuesta de Proyecto de Ley para la Modernización, Digitalización y Ampliación de la Intermediación Inmobiliaria en la República Argentina.
De mi mayor consideración:
Me dirijo a esa Secretaría a efectos de poner en consideración un anteproyecto de ley destinado a la actualización integral del sistema de intermediación inmobiliaria en la República Argentina, con el objeto de:
- Modernizar el marco regulatorio vigente.
- Integrar tecnologías digitales y sistemas de inteligencia artificial en los procesos de intermediación.
- Incrementar la transparencia fiscal y reducir la informalidad.
- Mejorar la seguridad jurídica en las transacciones.
- Atraer capitales de inversión externa mediante estándares internacionales de trazabilidad y compliance.
- Expandir el mercado laboral asociado a la actividad inmobiliaria bajo esquemas formales y certificados.
La propuesta no busca eliminar ni reemplazar las profesiones colegiadas vigentes, sino integrarlas en un marco actualizado que incorpore infraestructura digital certificada, sistemas automatizados de control fiscal y mecanismos de trazabilidad compatibles con estándares globales.
En un contexto de competencia internacional por capitales inmobiliarios y de creciente digitalización de los mercados, Argentina tiene la oportunidad de posicionarse como jurisdicción moderna, transparente y tecnológicamente integrada.
Se adjunta borrador preliminar de proyecto de ley para su eventual análisis técnico, legislativo y económico.
Quedo a disposición para ampliar fundamentos técnicos, financieros y regulatorios del presente proyecto.
Sin otro particular, saludo a Usted muy atentamente,
Arch. Roberto Guillermo Gomes
CEO at SpaceArch Solutions International, LLC, Miami
📜 BORRADOR DE PROYECTO DE LEY
“Ley de Modernización y Ampliación de la Intermediación Inmobiliaria”
TÍTULO I – OBJETO Y ALCANCE
Artículo 1° – Objeto.
La presente ley tiene por objeto la modernización del sistema de intermediación inmobiliaria en la República Argentina, incorporando herramientas digitales, sistemas de inteligencia artificial, mecanismos de trazabilidad electrónica y estándares internacionales de transparencia.
Artículo 2° – Finalidad.
La ley persigue:
a) Reducir la informalidad en las operaciones inmobiliarias.
b) Garantizar mayor transparencia fiscal.
c) Incrementar la seguridad jurídica.
d) Fomentar la inversión nacional e internacional.
e) Ampliar el mercado laboral formal vinculado a la actividad.
TÍTULO II – INFRAESTRUCTURA DIGITAL DE INTERMEDIACIÓN
Artículo 3° – Sistemas Digitales Certificados.
Se reconoce la validez jurídica de plataformas digitales certificadas para la intermediación inmobiliaria, siempre que operen en asociación con profesionales matriculados cuando la legislación provincial así lo requiera.
Artículo 4° – Registro Nacional de Plataformas de Intermediación Inmobiliaria (RENAPII).
Créase el RENAPII en el ámbito del Poder Ejecutivo Nacional, destinado a registrar, auditar y supervisar plataformas tecnológicas que operen en el sector.
TÍTULO III – TRANSPARENCIA FISCAL Y TRAZABILIDAD
Artículo 5° – Integración Fiscal Automática.
Las plataformas registradas deberán integrar sistemas de facturación electrónica compatibles con la normativa fiscal vigente, garantizando:
a) Emisión automática de comprobantes.
b) Registro digital de comisiones.
c) Trazabilidad de montos declarados.
Artículo 6° – Registro Digital de Comisiones.
Toda comisión inmobiliaria deberá registrarse electrónicamente en forma previa al cierre de la operación.
TÍTULO IV – AMPLIACIÓN DEL MERCADO LABORAL
Artículo 7° – Colaboradores Certificados.
Se reconoce la figura del “Colaborador Inmobiliario Certificado”, quien podrá participar en procesos de comercialización bajo supervisión de profesional matriculado y plataforma registrada.
Artículo 8° – Formación Continua.
Las plataformas deberán ofrecer programas de capacitación permanente, garantizando actualización técnica y ética.
TÍTULO V – SEGURIDAD Y PROTECCIÓN DEL PROPIETARIO
Artículo 9° – Digitalización de Visitas.
Se fomenta la utilización de herramientas de visualización digital (modelos tridimensionales, visitas virtuales certificadas) para reducir riesgos de seguridad asociados a accesos físicos reiterados.
TÍTULO VI – ATRACCIÓN DE CAPITAL EXTERNO
Artículo 10° – Estándares Internacionales.
Las plataformas podrán integrar mecanismos de compliance compatibles con estándares internacionales de prevención de lavado de activos y financiamiento del terrorismo.
Artículo 11° – Inversión Extranjera.
Las operaciones realizadas mediante plataformas registradas podrán utilizar mecanismos digitales de validación de identidad y firma electrónica reconocidos internacionalmente.
TÍTULO VII – DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 12° – Respeto al Federalismo.
La presente ley respeta las competencias provinciales en materia de regulación profesional.
Artículo 13° – Reglamentación.
El Poder Ejecutivo reglamentará la presente ley dentro de los 90 días de su promulgación.
📌 FUNDAMENTOS TÉCNICOS (Resumen Ejecutivo)
- Reducción de informalidad estimada del 15–30%.
- Mayor recaudación fiscal sin aumento de presión tributaria.
- Formalización de nuevos participantes certificados.
- Integración con mercados internacionales.
- Mejora de indicadores de transparencia.
- Posible incremento de inversión inmobiliaria externa.
📊 IMPACTO ECONÓMICO ESPERADO
- Mayor volumen transaccional formal.
- Reducción de subdeclaración de valores.
- Mejora en percepción de seguridad jurídica.
- Profesionalización ampliada del sector.
- Integración tecnológica del mercado inmobiliario argentino.
📊 ANEXO I
ESTUDIO DE IMPACTO FISCAL PRELIMINAR
Proyecto de Ley de Modernización y Digitalización de la Intermediación Inmobiliaria
1️⃣ OBJETIVO DEL ANÁLISIS
Evaluar el impacto potencial en la recaudación tributaria nacional y provincial derivado de:
- Mayor formalización de comisiones inmobiliarias
- Reducción de subdeclaración de valores escriturados
- Incremento del volumen transaccional formal
- Digitalización y trazabilidad obligatoria
2️⃣ SUPUESTOS MACROECONÓMICOS BASE
Dado que el mercado inmobiliario argentino es heterogéneo, se utilizan supuestos prudentes:
Supuesto A – Volumen anual de operaciones formales e informales combinadas
Entre 150.000 y 250.000 transacciones anuales (estimación histórica promedio en distintos ciclos).
Supuesto B – Valor promedio por operación
USD 80.000 – USD 120.000 (valor medio nacional aproximado).
Se adopta escenario intermedio:
200.000 operaciones
USD 100.000 promedio
Volumen anual estimado:
USD 20.000 millones
3️⃣ PROBLEMAS FISCALES ACTUALES (ESTIMACIÓN)
Diversos estudios sectoriales y experiencias comparadas indican:
- Subdeclaración parcial de valores de escritura
- Comisiones no facturadas o subfacturadas
- Pagos informales en efectivo
Se modela escenario conservador:
- 15% subdeclaración promedio de valor escriturado
- 20% informalidad parcial en comisiones
4️⃣ IMPACTO EN IMPUESTOS DIRECTOS E INDIRECTOS
A. Impacto sobre comisiones inmobiliarias
Comisión promedio: 3–4%
Se adopta 4%
Sobre USD 20.000M:
Comisiones totales = USD 800M
Si 20% hoy no se declara correctamente:
USD 160M informalidad
Con digitalización obligatoria y registro electrónico:
Recuperación conservadora del 50% de esa informalidad:
USD 80M formalizados
Impacto fiscal estimado sobre comisiones formalizadas:
IVA (21%) ≈ USD 16,8M
Ganancias (suponiendo 30% tasa efectiva promedio) ≈ USD 24M
Impacto fiscal anual aproximado:
USD 40–45 millones adicionales
B. Impacto sobre subdeclaración de valores escriturados
Si 15% de subdeclaración sobre USD 20.000M:
USD 3.000M base no completamente declarada
Si la ley reduce un 5% de esa brecha (escenario prudente):
USD 1.000M regularizados
Impacto tributario potencial
Impuesto de Sellos (2–3% promedio provincial):
≈ USD 20–30M adicionales
Impuesto a la Transferencia / Ganancias:
Impacto variable, estimación conservadora:
USD 25–40M adicionales
5️⃣ IMPACTO FISCAL TOTAL ESTIMADO (ESCENARIO CONSERVADOR)
| Concepto | Impacto anual estimado |
|---|---|
| Formalización de comisiones | USD 40–45M |
| Reducción parcial subdeclaración | USD 45–70M |
| TOTAL ESTIMADO | USD 85–115M |
6️⃣ ESCENARIO DE EXPANSIÓN (EFECTO DINÁMICO)
Si la digitalización aumenta el volumen transaccional formal en 5–10% por mayor confianza y atracción de capital:
Incremento adicional de recaudación potencial:
USD 30–60M adicionales anuales.
7️⃣ COSTO FISCAL DEL PROYECTO
Costos directos estimados:
- Registro nacional de plataformas
- Sistema de auditoría digital
- Integración tecnológica inicial
Costo anual estimado:
USD 5–10M máximo en etapa inicial
8️⃣ BALANCE FISCAL PROYECTADO
Impacto neto anual estimado:
USD 80–165M adicionales
Sin incremento de presión tributaria.
Solo mejora de formalización y trazabilidad.
9️⃣ IMPACTO EN ECONOMÍA FORMAL
Además del efecto tributario directo:
- Ampliación del empleo formal
- Mayor bancarización
- Reducción de transacciones en efectivo
- Mejor información estadística nacional
- Mejora en indicadores de transparencia internacional
🔟 CONCLUSIÓN TÉCNICA
El proyecto presenta:
✔ Impacto fiscal positivo
✔ Bajo costo de implementación
✔ Reducción de informalidad
✔ Mejora en seguridad jurídica
✔ Potencial atracción de inversión extranjera
La digitalización obligatoria de registros y comisiones no implica aumento de impuestos, sino ampliación de base imponible.
MINISTERIO DE ECONOMÍA
PROPUESTA TÉCNICA
Modernización y Digitalización de la Intermediación Inmobiliaria
Impacto Fiscal, Macroeconómico y de Formalización
1️⃣ RESUMEN EJECUTIVO
El presente documento técnico tiene por objeto evaluar el impacto macroeconómico, fiscal y financiero derivado de la implementación de un marco normativo que incorpore:
- Registro digital obligatorio de comisiones inmobiliarias
- Trazabilidad electrónica de operaciones
- Integración automática con sistemas fiscales
- Certificación digital de plataformas de intermediación
- Profesionalización ampliada bajo supervisión matriculada
El análisis preliminar indica:
- Incremento potencial de recaudación anual: USD 85–165 millones (escenario conservador)
- Reducción parcial de informalidad estimada entre 5% y 15% del mercado
- Mejora en indicadores de transparencia fiscal
- Potencial aumento de inversión inmobiliaria formal
La propuesta no implica aumento de presión tributaria, sino ampliación de base imponible mediante digitalización y control automatizado.
2️⃣ DIAGNÓSTICO MACROECONÓMICO DEL SECTOR
2.1 Volumen del mercado inmobiliario
Estimación prudente:
- 150.000 – 250.000 operaciones anuales
- Valor promedio estimado: USD 80.000 – 120.000
- Volumen estimado intermedio: USD 20.000 millones anuales
2.2 Problemas estructurales identificados
- Subdeclaración parcial de valores escriturados
- Comisiones no facturadas
- Pagos en efectivo no trazables
- Desincentivos a inversión formal extranjera
- Fragmentación normativa provincial
3️⃣ IMPACTO FISCAL PROYECTADO
3.1 Formalización de comisiones
Comisión promedio estimada: 4%
Total anual estimado: USD 800 millones
Escenario conservador:
20% informalidad parcial
Recuperación del 50% de dicha brecha
Resultado:
USD 80 millones formalizados
Impacto fiscal estimado:
- IVA: ~USD 16–18 millones
- Impuesto a las Ganancias: ~USD 20–25 millones
Total estimado: USD 40–45 millones anuales
3.2 Reducción parcial de subdeclaración de escrituras
Subdeclaración estimada: 15%
Sobre USD 20.000M → USD 3.000M
Reducción prudente: 5% de esa brecha
Base regularizada: USD 1.000M
Impacto fiscal:
- Impuesto de Sellos (promedio provincial): USD 20–30M
- Ganancias / ITI / transferencias: USD 25–40M
Total estimado: USD 45–70M adicionales
3.3 Impacto total anual estimado
USD 85–165 millones adicionales
Sin modificación de alícuotas.
4️⃣ EFECTOS MACROECONÓMICOS SECUNDARIOS
4.1 Incremento del volumen formal
Digitalización y mayor confianza jurídica pueden generar:
- 5–10% aumento de operaciones formales
- Mayor bancarización
- Mayor acceso a crédito hipotecario
Impacto adicional potencial:
USD 30–60M fiscales indirectos anuales
4.2 Mejora en percepción internacional
- Mejora en índices de transparencia
- Mayor atractivo para fondos inmobiliarios internacionales
- Reducción de riesgo percibido en transacciones
5️⃣ COSTO FISCAL Y ADMINISTRATIVO
5.1 Implementación
- Registro Nacional de Plataformas
- Integración tecnológica con AFIP / ARCA
- Supervisión digital
Costo inicial estimado:
USD 5–10M
Costo operativo anual posterior:
Bajo, por automatización digital.
6️⃣ ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
Escenario bajo (conservador extremo):
Formalización mínima del 3% del mercado
Impacto fiscal: USD 40–60M
Escenario medio:
USD 85–115M
Escenario alto:
USD 150–200M
El proyecto presenta relación costo-beneficio ampliamente positiva.
7️⃣ IMPACTO SOBRE FORMALIZACIÓN LABORAL
- Ampliación del mercado laboral certificado
- Registro obligatorio de comisiones
- Capacitación permanente
- Reducción de trabajo informal en comercialización inmobiliaria
8️⃣ RIESGOS Y MITIGACIONES
| Riesgo | Mitigación |
|---|---|
| Resistencia sectorial | Integración gradual |
| Descoordinación federal | Respeto competencias provinciales |
| Sobrerregulación | Modelo tecnológico flexible |
| Brecha digital | Implementación progresiva |
9️⃣ COMPATIBILIDAD CON POLÍTICA ECONÓMICA NACIONAL
La propuesta es coherente con:
- Digitalización de la economía
- Formalización fiscal
- Simplificación administrativa
- Atracción de inversión extranjera directa
- Mejora de estadísticas sectoriales
🔟 CONCLUSIÓN
Desde el punto de vista técnico-económico:
✔ El impacto fiscal neto es positivo
✔ El costo de implementación es bajo
✔ La medida no incrementa carga tributaria
✔ Mejora la base imponible
✔ Incentiva formalización
✔ Aumenta competitividad internacional
Se recomienda análisis interministerial para:
- Evaluación jurídica
- Coordinación con provincias
- Diseño reglamentario progresivo
